1. Introdução
O mercado imobiliário atual apresenta uma grande defasagem de edificações adequadas para empresas que precisam de um local físico, com uma estrutura bem específica, como um consultório médico, por exemplo. Por isso, foi preciso buscar novas soluções de locação para atender a essas necessidades, sendo o imóvel BTS (Built to Suit) um dos mais procurados.
Esse tipo de transação imobiliária é feito por meio de um contrato de longo prazo, sendo muito vantajoso principalmente para empresários e investidores. Basicamente, o imóvel BTS é construído para atender o que o locatário precisa, ou seja, é feito com todas as características e estrutura necessárias. Apesar de ser muito promissor para ambas as partes, essa modalidade ainda é nova no mercado, podendo gerar muitas dúvidas e inseguranças na escolha.
Pensando nisso, fizemos este e-book para que você entenda o que é e como funciona um imóvel BTS, quais os benefícios, o que diz a legislação e quais os direitos e deveres das partes envolvidas. Acompanhe e boa leitura!
2. O que é e como funciona um imóvel Built to Suit
A sigla BTS, se traduzida para o português, significa “construído para servir”. O principal motivo desse tipo de imóvel ganhar cada dia mais adeptos é a forma personalizada e flexível de construir um ambiente de acordo com as necessidades e os interesses do cliente. Esse modelo surgiu nos Estados Unidos há pouco tempo e vem ganhando espaço no mercado imobiliário brasileiro.
A empresa que precisa de um imóvel BTS fica responsável pela compra ou escolha do terreno, bem como as definições de projeto, com as especificações que o seu negócio precisa. Dessa forma, é possível construir com qualidade, espaços apropriados e em local estratégico. Em contrapartida, o locatário se comprometerá a ocupar o espaço por um longo prazo, que geralmente é superior a dez anos, de modo que faça valer a pena o investimento, tornando a negociação vantajosa para ambas as partes.
Na prática, o cliente que procura por esse tipo de imóvel já tem em mente o que anseia, como localização, quantidade de salas, dimensões, acabamentos e outros detalhes construtivos, essenciais para que a demanda seja atendida. Cabe ao empreendedor entender seus requisitos, identificar as melhores áreas para a construção e fazer uma proposta comercial que seja vantajosa tanto para o locador como para o locatário.
Existe também a possibilidade do investidor buscar por imóveis já construídos que precisam de intervenção e grandes reformas para cumprir as exigências do contratante. Isso evita começar uma obra do zero e as partes envolvidas podem ganhar tempo.
Após definir o local, o contratado será responsável por desenvolver um projeto exequível e legal, que estará sujeito a aprovação do locatário para que as partes interessadas possam firmar o contrato do imóvel BTS. Após essa fase, a construção poderá ser iniciada, e o prazo da entrega deverá ser definido e cumprido pelo empreendedor.
Esse tipo de contrato é bem maior e mais complexo do que os de locação convencional, sendo os valores pagos mensalmente, também, significativamente diferentes. Isso porque o locatário pagará não só pelo uso da propriedade, mas também pelo investimento necessário para promover a sua construção e personalização. Ou seja, é uma forma de compensar o locador por todos os esforços para proporcionar o melhor ambiente para o cliente.
3. Benefícios do imóvel Built to Suit
O imóvel BTS apresenta diversas vantagens, tanto para o locador quanto para o locatário. Separamos as principais, confira!
3.1. Características do imóvel
Uma das maiores vantagens do imóvel BTS é poder construir um ambiente com todas as características desejadas pelo cliente. Com tanta escassez no mercado imobiliário, é bem difícil encontrar um espaço completo, personalizado, com boa ventilação, luminosidade e localização.
Quando existe a possibilidade de escolher um local de trabalho que ainda não foi construído, são muitos os desejos, desde o tamanho dos cômodos até os materiais de acabamento. O imóvel BTS oferece toda essa comodidade, permitindo que o locatário construa ou reforme do jeito que sempre sonhou, sem ter que investir alto.
Esse fator é bem interessante para quem almeja ter um ambiente corporativo com necessidades bem específicas e não quer envolver-se com as burocracias e impasses que acompanham uma obra. Toda essa responsabilidade fica a encargo do locador, que deverá contratar uma empresa especializada na execução dos serviços, atender todas as legislações vigentes, respeitar o que foi determinado na fase de projeto e cumprir os prazos estabelecidos no contrato.
3.2. Garantia
Para o investidor que custeia o imóvel BTS, há a grande vantagem da garantia de recebimento do fluxo de aluguéis completo, já que o contrato para esse tipo de locação é de longo prazo. Além disso, as multas de rescisão contratual são altas. Afinal, o locador precisa ter garantia de que os recursos e esforços, que foram empenhados para atender a todas as necessidades do locatário, retorne e faça valer a pena a negociação.
Há uma grande segurança na aplicação do capital não só para o locador, mas também para o locatário. Todas as exigências estabelecidas e formalizadas pelo contrato deverão ser cumpridas, respeitando os projetos que foram previamente aprovados pelo inquilino, a fim de atingir as suas expectativas.
Assim, todos saem ganhando. O empreendedor consegue resgatar os seus recursos de forma segura e o locatário conquista o seu ambiente com todas as características que foram determinadas como indispensáveis para a sua completa satisfação.
3.3. Contrato e negociação
Outra grande vantagem do imóvel BTS é a flexibilidade das negociações e dos termos do contrato. Tudo é acordado entre as partes antes mesmo da aquisição, construção ou reforma do empreendimento. As obrigações e exigências são definidas antes de o compromisso ser firmado, até mesmo para analisar se será uma transação vantajosa tanto para o locador quanto para o locatário.
Nessa fase é essencial contar com uma assessoria jurídica especializada para que a legislação seja respeitada. Assim, os direitos e deveres das partes envolvidas estarão resguardados, evitando insatisfação e prejuízos futuros.
Essa modalidade de locação é um pouco mais complexa, pois abrange mais etapas e processos do que uma locação convencional. Nela está incluído a compra de um terreno ou imóvel, a realização de construção ou reforma que envolve contratação de serviços especializados, entre outros fatores. Por isso, o contrato deve ser muito bem elaborado, incluir seguros, multas e prazos. Com os termos claros, legais e objetivos, a negociação será um sucesso.
3.4 Custos
Para o locatário, as vantagens referentes aos custos são muitas. Com a possibilidade de ocupar um espaço com instalações apropriadas para desenvolver com excelência e conforto as suas atividades, o imóvel BTS dispensa a necessidade de um grande investimento inicial, já que o locador quem custeará toda estrutura.
Além disso, os gastos com a locação referentes aos custos operacionais poderão ser deduzidos diretamente das bases de cálculo do Imposto de Renda (IR) e da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL). Caso as áreas sejam utilizadas nas atividades do locatário, esses gastos poderão ser deduzidos das bases de cálculo do Programa Integração Social (PIS) e Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS).
O locador também tem seus benefícios, como a garantia do retorno do investimento a longo prazo. O valor pago mensalmente pelo inquilino é definido somando todos os gastos com o investimento e os aluguéis do tempo determinado em contrato. Esse valor deve dar segurança ao investidor, de forma que todo o capital será recuperado.
4. Lei sobre imóveis Built to Suit
O imóvel BTS é novidade no Brasil, e até 2012 esse tipo de locação não era baseado em nenhum artigo legal. Diante disso, a operação era baseada na Lei 8.245/91 referente a locação de imóveis urbanos. No entanto, as disposições dessa lei não abrangiam as diversas particularidades desse tipo de contrato, como determinação dos valores, direito de rescisão contratual, definição de multas, proteção do locatário, entre outras.
Para solucionar essas questões, em 2012 essa modalidade de locação foi contemplada na legislação. Embora não seja tecnicamente completa, a lei 12.744/12 deu maior visibilidade a esse tipo de contrato e uma segurança jurídica às partes envolvidas na negociação. Isso incentivou consideravelmente os empreendedores e aumentou os índices de crescimento no mercado imobiliário, sendo muito benéfico para o aquecimento da economia do país.
Entre os principais pontos desta lei está o Artigo 4º, em que determina que o proprietário não pode resgatar o imóvel enquanto o contrato estiver vigente. No entanto, o inquilino poderá devolver o imóvel quando quiser, desde que pague a multa pactuada no contrato, relativa ao período determinado no mesmo ou a que for definida judicialmente.
Há também condições de pagamento e determinações sobre o preço da multa a ser acordada entre o locador e o locatário. Esse valor é determinado de forma a garantir que o empreendedor tenha o retorno de todo o recurso aplicado na aquisição, construção ou reforma do imóvel BTS, caso o inquilino decida desocupá-lo antes do prazo estabelecido no contrato.
Outro ponto importante da lei 12.744/12 é no que diz respeito ao artigo 54-A, em que as partes poderão renunciar ao direito de correção do valor mensal enquanto o contrato estiver vigente. Se a locação for renovada após o prazo estabelecido no contrato, tal instrumento não se aplicará automaticamente.
O artigo também determina que caso o inquilino queira desocupar o imóvel antes do prazo firmado em contrato, ele deverá se comprometer a quitar a multa pactuada e o valor desta não deverá exceder o somatório dos aluguéis a adquirir até fim do termo.
O imóvel BTS exige um contrato com condições bem específicas e, por isso, entender a legislação é fundamental para que as negociações sejam benéficas para ambas as partes. É preciso atender às exigências e necessidades do locatário, e também resguardar o retorno financeiro por parte do locador. O não cumprimento da legislação pode ocasionar grandes prejuízos para os contratantes, como multas e processos judiciais.
5. Direitos e deveres das partes nos imóveis BTS
Depois que a locação de um imóvel BTS foi regulamentada por lei, há uma maior autonomia e segurança para a elaboração de um contrato. Ou seja, as cláusulas são negociáveis desde que as partes interessadas estejam de acordo e que as determinações não sejam contrárias ao que é especificado na legislação.
Com isso, os direitos e deveres podem ser estabelecidos nos termos do contrato, além dos já previstos em lei. O valor do aluguel, por exemplo, deverá ser calculado pelo locador, considerando todo o investimento necessário para cumprir as exigências impostas pelo locatário na fase de projeto, e também o valor mensal para ocupação do imóvel. O prazo contratual também deverá ser determinado considerando o tempo necessário para que o capital seja recuperado e o percentual de lucro do investidor.
A renúncia do direito de revisão do preço dos aluguéis enquanto o contrato estiver vigente é previsto em lei, como mencionado anteriormente. Isso porque o valor mensal estabelecido considera não só o valor de mercado para ocupação, mas também o investimento e os lucros do locador.
É de direito apenas do locatário rescindir o contrato quando quiser, desde que cumpra as penalidades estabelecidas no contrato, que também têm uma base de cálculo, de forma a resguardar o capital do locador.
6. Conclusão
Neste e-book, você pôde compreender o conceito de imóveis BTS, saber como funciona, conhecer as suas vantagens tanto para o locador como para o locatário, entender a legislação, os direitos e deveres das partes envolvidas.
A partir da leitura do material, foi possível entender as particularidades dessa modalidade de locação e como a legislação de 2012 foi importante para os avanços do mercado imobiliário.
O imóvel BTS oferece uma grande comodidade para as empresas, já que permite construir e reformar de acordo com as necessidades do cliente, sem burocracia e sem necessidade de um alto investimento inicial. Apesar de ser muito vantajoso, é importante firmar parcerias de sucesso para contratar esse tipo de locação, com imobiliária de confiança e com boa reputação de mercado, como a Anuar Donato. Isso evita grandes problemas, como frustrações e prejuízos financeiros.