Na locação de imóveis, é bastante comum que os contratos prevejam uma garantia de aluguel. Ela está prevista na Lei do Inquilinato e tem como objetivo proporcionar mais segurança ao proprietário, principalmente diante do risco de inadimplência.
Para facilitar, a legislação permite diferentes tipos de garantia para o contrato. Sendo assim, é essencial compreender as regras de cada uma para identificar a mais adequada para cada situação.
Você tem interesse no assunto? Então, continue lendo este artigo para aprender como funcionam as garantias locatícias e como escolher a ideal.
Quais são os tipos de garantia de aluguel?
Os artigos 37 e 38 da Lei do Inquilinato listam as modalidades de garantia que podem ser adotadas durante a locação. Além disso, com a evolução do mercado imobiliário, também é comum utilizar alguns tipos adicionais para facilitar a contratação.
Caução
A caução é uma garantia de aluguel que se divide em duas modalidades: real ou em dinheiro. No primeiro caso, ela é feita com a apresentação de bens móveis ou imóveis, devidamente registrada no Cartório de Títulos e Documentos, mas essa não é uma forma muito comum.
A segunda opção, a mais recorrente, é aquela em que o locatário deposita o valor equivalente à caução, que é acordado no contrato e não pode ser superior a 3 meses do aluguel. Isso deve ser feito em uma caderneta de poupança aberta em conjunto com o proprietário. Os rendimentos obtidos serão levantados pelo inquilino no término do contrato.
Em caso de descumprimento de alguma obrigação, o proprietário poderá utilizar os valores para cobrir as despesas referentes aos aluguéis atrasados ou reparos no imóvel. Se sobrar algum valor, ele deverá ser repassado ao inquilino. Porém, caso o depósito não seja suficiente para quitar todos os prejuízos, o locador poderá cobrar o que faltou por meio de uma ação de cobrança.
Fiador
Quando o contrato é garantido por um fiador, é preciso apresentar uma pessoa que assumirá a responsabilidade por eventuais dívidas do inquilino que sejam decorrentes da locação. Assim, ela poderá ser acionada extrajudicialmente e judicialmente para quitar os débitos.
Por esse motivo, é comum fazer uma análise de crédito para determinar se o fiador tem condições de exercer esse papel e, em geral, são feitas algumas exigências que variam de acordo com o proprietário ou a imobiliária, sempre com o objetivo de reduzir os riscos do contrato. Porém, as mais comuns são estas:
- comprovar renda superior a 3 meses do aluguel e demais taxas da locação (condomínio, IPTU etc.);
- ter, no mínimo, um imóvel quitado em seu nome;
- não ter inscrições nos órgãos de proteção ao crédito ou outras restrições.
Quando o fiador é casado, exceto em caso de separação total de bens, o cônjuge também deve concordar com a garantia e assinar o contrato, caso contrário, a fiança não terá validade.
Caso seja pessoa jurídica, será necessário apresentar o contrato social da empresa permitindo essa prática e o administrador será o responsável pela assinatura do contrato. Apesar de ser uma opção vantajosa por não ter custos, nem sempre os inquilinos encontram pessoas que cumpram todos os requisitos e estejam dispostas a assumir essa obrigação.
Seguro fiança
O seguro fiança é uma garantia de aluguel em que o papel de fiador é exercido por uma seguradora por meio de uma apólice vinculada ao contrato de locação. A contratação é feita pelo mesmo prazo da locação e, se necessário, pode ser renovada pelo inquilino.
A cobertura básica inclui o pagamento dos aluguéis, mas é possível contratar adicionais que cubram as taxas de condomínio, o pagamento de IPTU, os reparos no imóvel e outros problemas que podem surgir.
O custo varia de acordo com as coberturas incluídas e as características do contrato, porém, costuma variar entre 2 e 3 vezes o valor do aluguel. Entretanto, é comum que o pagamento seja parcelado, facilitando a quitação.
Apesar de o custo ser elevado e não gerar reembolso ao inquilino no fim do contrato, essa opção facilita a contratação por não exigir um alto investimento no início nem a apresentação de um fiador. Além disso, em caso de inadimplência, o proprietário terá mais facilidade para receber os valores devidos.
Título de capitalização
Essa não é uma modalidade expressamente prevista pela Lei do Inquilinato, mas se tornou bastante conhecida nos contratos de locação devido às condições de sua contratação. Pelo seu funcionamento, ela se encaixa na descrição de caução de bem móvel na modalidade de títulos ou ações.
Nesse caso, o locatário precisa contratar um título de capitalização em valor definido no contrato, geralmente equivalente a 12 meses de aluguel. O valor terá rendimentos que serão resgatados no término da locação.
Caso o inquilino tenha quitado todas as suas obrigações corretamente, ele receberá o valor total, assim como os rendimentos. Caso contrário, o proprietário poderá resgatar o título para cobrir os débitos pendentes e o saldo remanescente será repassado ao locatário.
A vantagem é que a contratação é rápida, simples e sem burocracia. Por outro lado, o valor inicial pode ser bastante elevado e os rendimentos não são tão altos quanto os ofertados em outras opções de investimento.
Como escolher a modalidade de garantia ideal?
Antes de tudo, é fundamental ter em mente que o contrato deve prever apenas uma garantia de aluguel. A exigência de mais de uma modalidade é considerada ilegal, gera a nulidade da cláusula e configura contravenção penal, punível com prisão simples de 5 dias a 6 meses ou multa entre 3 e 12 meses do valor do aluguel.
Para definir a modalidade ideal, é necessário avaliar diversos fatores, como condições envolvidas, facilidade para a contratação, custos e, até mesmo, a negociação entre as partes. É importante procurar uma alternativa que traga segurança para as partes, mas também seja viável em relação ao custo ou à burocracia.
Além disso, a lei também prevê a possibilidade de contratos sem garantia, que permitem a cobrança do aluguel adiantado até o 6º dia útil do mês. Entretanto, como os procedimentos de cobrança e os trâmites necessários para o despejo do inquilino podem levar algum tempo, essa alternativa exige uma análise detalhada dos riscos para avaliar se realmente vale a pena.
Como mostramos, existem diversos tipos de garantia de aluguel que podem ser adotadas no contrato. Para não errar na escolha e ter mais segurança na locação, conte sempre com o suporte de uma imobiliária de confiança para intermediar a negociação e encontrar as alternativas mais adequadas.
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