O conceito de Built to Suit ainda é algo novo no Brasil e poucos têm um conhecimento aprofundado sobre o assunto. Porém, ele vem ganhando cada vez mais espaço no mercado imobiliário devido às vantagens que oferece nos contratos de locação. Mas você sabe o que é Built to Suit?
No post de hoje vamos explicar o que é e como funciona esse modelo de aluguel de imóveis, os seus benefícios e, claro, as principais questões jurídicas envolvidas no processo. Acompanhe!
O que é Built to Suit e como ele funciona?
Built to Suit (BTS) é um termo de origem inglesa que significa “construído para servir”, traduzindo ao pé da letra. A ideia é baseada na construção de um imóvel que atenda especificamente às necessidades de quem vai morar ou trabalhar nele.
Nesse caso, o locatário (inquilino) encomenda o espaço com as características que precisa e o investidor (incorporadoras e construtoras) compra, constrói e reforma o imóvel de acordo com essas exigências.
Por exemplo: imagine um médico que deseja montar uma clínica com três salas para consultas, cozinha, banheiro para colaboradores, banheiro para pacientes, recepção, estacionamento e uma área externa. A localização deve ser no centro de Belo Horizonte (MG).
Com base nessas informações, a imobiliária buscará uma incorporadora que faz o contrato Built to Suit e encontrará o terreno ideal para comprar e construir ou uma sala comercial de um prédio já existente para comprar e reformar (adaptar às necessidades do inquilino).
A partir daí, o contrato de locação inclui o valor do aluguel mais as parcelas do investimento (construções e reformas) diluídos pelo número de meses acordado no documento. Por isso, os contratos de locação Built to Suit são mais longos e têm mensalidades mais altas, podendo durar entre 20 e 50 anos.
A Anuar Donato disponibiliza dois imóveis nesse formato na cidade de Belo Horizonte. Um fica no bairro Funcionários e o outro no Anchieta.
Quais são os benefícios do Built to Suit?
Esse modelo de locação de imóveis é vantajoso tanto para o locador quanto para o locatário, mas nem todo mundo consegue enxergar os benefícios. Por isso, mencionamos os mais importantes abaixo. Confira!
Libera os recursos da empresa para outros investimentos
Como o locatário não precisa imobilizar parte do patrimônio líquido, como acontece na compra de imóveis, sobram mais recursos financeiros para o planejamento de investimentos em outras áreas, como aluguel ou aquisição de novos equipamentos, ampliação da rede de atendimento, contratação de consultorias etc.
Ou seja, o inquilino recebe um imóvel ajustado às necessidades do seu negócio sem precisar ficar amarrado a financiamentos e exposto aos riscos imobiliários, que são assumidos pelo locador.
É possível deduzir o custo em impostos
Além de o inquilino ter a vantagem de ocupar um imóvel preparado exclusivamente para executar suas operações, ele pode usar o pagamento do aluguel para deduzir alguns impostos, incluindo essas despesas diretamente na base de cálculo.
O IRPJ (Imposto de Renda Pessoa Jurídica), o CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido), o PIS (Programa de Integração Social) e o COFINS (Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social) são as tributações que permitem deduções desse tipo.
Permite ter mais foco no core business
Se comparado à compra de um imóvel, o aluguel por meio de um contrato Built to Suit faz muito mais sentido do ponto de vista operacional, pois a empresa consegue alocar os recursos que seriam utilizados na transação em pontos de melhoria e/ou ampliação das vendas.
Ou seja, a empresa delega a responsabilidade pela compra, construção, reforma e gestão da propriedade para o locador, ficando livre da necessidade de planejar e executar o projeto. Enquanto isso, ela pode dedicar mais tempo e dinheiro à atividade-fim do negócio (o que aumenta as receitas).
Aumenta as chances de crescimento
Com ambientes preparados sob medida, a produção pode ser alavancada. Ou seja, a empresa pode contar com recursos que permitam agregar agilidade e qualidade aos serviços, além de reduzir desperdícios.
Consequentemente, a companhia pode obter resultados melhores em menos tempo, abrindo portas para o crescimento sustentável do negócio. Mas isso só será possível se a escalabilidade produtiva for um dos quesitos avaliados no contrato.
Há cada vez mais investidores
Os benefícios da locação do tipo Built to Suit não são restritos aos locatários. Os locadores também podem ter vantagens com essa relação comercial. O prazo de locação estendido por décadas e o valor expressivo cobrado no aluguel se convertem em garantias de uma fonte de receitas alta e duradoura.
A descoberta dessa vantagem tem levado os investidores do ramo imobiliário a considerarem o contrato Built to Suit um produto de investimento. Além disso, as garantias envolvidas no processo de locação classificam esse ativo como seguro.
Essas vantagens têm servido para realizar alavancagens em operações financeiras de lastro imobiliário, como LCIs, CRIs e fundos imobiliários.
Possibilita personalizações
Imóveis locados no formato Built to Suit são produtos personalizados de acordo com as exigências de quem vai ocupá-lo. Desse modo, o inquilino pode extrair o máximo potencial dele, o que se reflete na melhoria da produção.
Baseado no conceito TurnKey (chave na mão), o escritório, consultório, loja ou qualquer outro tipo de estabelecimento comercial deve ser entregue completamente pronto para o uso determinado.
Essa possibilidade de personalização é outro motivo importante pelo qual muitas empresas estão passando a adotar o aluguel no formato Built to Suit no Brasil e no mundo.
O que a lei diz sobre o assunto?
Por ser um modelo de negócios novo e não estar incluído na lei 8.245 de 1991 (Lei do Inquilinato), uma nova lei precisou ser criada para regular os contratos e definir os direitos e obrigações de ambas as partes envolvidas (locador e locatário). A Lei é a de número 12.744 de 2012.
Ela altera o artigo 4º da Lei do Inquilinato e acrescenta um artigo adicional, o 54-A, que passa a definir as regras de locação no modelo Built to Suit no Brasil. Algumas das principais são:
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o locador (investidor: imobiliárias, incorporadoras e construtoras) deve receber o valor total investido na construção e reforma do imóvel mais o valor do aluguel;
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devido à complexidade envolvida no cálculo que determina o valor do aluguel, o inquilino pode pedir a renúncia da revisão;
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o investidor não pode, em hipótese alguma, reaver o imóvel antes do fim do prazo estipulado no contrato vigente.
É bom lembrar que, por se tratar de um contrato complexo no que diz respeito à elaboração e ter um alto valor agregado, o documento deve ser formalizado com o apoio de uma imobiliária experiente no assunto.
Ela deve disponibilizar profissionais, como corretores e advogados, para dar toda a assistência necessária no processo. Esses profissionais vão intermediar a negociação além de garantir condições seguras e favoráveis para ambas as partes envolvidas. Então, agora que você já sabe o que é Built to Suit, realize locações mais vantajosas para o seu negócio.
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