Influenciado por fatores econômicos, como a taxa Selic, e inovações no setor financeiro, o mercado imobiliário brasileiro está em constante transformação. Em um cenário onde o custo do crédito continua elevado, conhecer todas as opções de financiamento disponíveis é essencial para quem deseja investir ou realizar o sonho da casa própria.
Embora o financiamento tradicional seja amplamente utilizado, existem outras modalidades menos conhecidas que podem oferecer condições mais vantajosas, dependendo do perfil do comprador. Neste artigo, vamos explorar essas alternativas e mostrar como elas podem ser uma solução eficiente para suas necessidades.
Por que financiar um imóvel em 2025, é uma alternativa vantajosa?
Existem várias razões que fazem do financiamento uma opção vantajosa, sendo a principal delas o comportamento do indexador de aluguéis, o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado). Em 2024, esse índice apresentou um aumento de 6,54%, impactando diretamente o custo dos aluguéis no Brasil. Isso significa que, para quem escolhe alugar, as mensalidades estão aumentando de forma constante, pressionando o orçamento familiar sem gerar qualquer retorno patrimonial.
Por outro lado, ao optar pelo financiamento imobiliário, o cliente está pagando por algo que, no futuro, será de sua propriedade. Cada parcela quitada não apenas reduz o saldo devedor, mas também representa um investimento em um bem que tende a valorizar com o tempo. Além disso, ao contrário do aluguel, onde o dinheiro é gasto sem retorno direto, o financiamento permite construir patrimônio.
Quais são as modalidades de financiamento imobiliário que os bancos oferecem, mas poucas pessoas conhecem?
Além do tradicional financiamento imobiliário, os bancos oferecem opções menos conhecidas, mas igualmente vantajosas, como o financiamento de construção, ideal para quem já possui um terreno e deseja construir, e o Home Equity, um empréstimo que utiliza um imóvel quitado como garantia, proporcionando taxas de juros mais baixas e flexibilidade de uso. Entenda como eles funcionam abaixo:
Financiamento de Construção
O financiamento de construção é uma excelente opção para quem já possui um terreno e deseja construir seu imóvel. Indicado para clientes que planejam construir em condomínios fechados ou terrenos próprios, essa modalidade está disponível exclusivamente para pessoas físicas, sem a necessidade de alienar bens, e permite a composição de renda para facilitar a aprovação. As taxas de juros variam entre 8% e 11%, oferecendo condições competitivas no mercado.
Programas como o Construcasa do Banco Inter permitem prazos de até 240 meses, utilizando o sistema de amortização SAC.
Entre os principais benefícios estão a flexibilidade de financiar até 100% da construção, taxas reduzidas que incluem apenas custos de cartório, avaliação e cadastro, e a ausência de ITBI em terrenos próprios. O pagamento ocorre de forma gradual, com parcelas ajustadas aos recursos liberados durante a obra. Após a conclusão, o cliente passa a pagar uma parcela “cheia”, que já contempla a amortização do saldo devedor.
Existem duas modalidades principais de financiamento para construção, adaptadas às necessidades do cliente e ao perfil do projeto:
Financiamento de aquisição de terreno e construção, que engloba a compra do terreno e a construção em um único processo de financiamento. O valor máximo é 80% levando em consideração o valor do terreno + valor da obra.
Ex. Vamos supor que o valor do terreno é de 100 mil reais, e a obra é 400 mil reais, meu imóvel é 500 mil reais, neste caso o banco liberaria caso haja renda para isso, o valor máximo de 80% do valor do imóvel, ou seja 400 mil reais.
Financiamento de construção em terreno próprio. Que é o financiamento apenas da construção que é para as pessoas que já possuem terreno próprio em seu nome. Neste caso, existe a possibilidade de financiar até 100% do valor da obra, isso porque o terreno já está quitado.
Vale lembrar que essa modalidade caso o financiamento seja realizado pelo SBPE. No SBPE é possível financiar 100% da construção, desde que tenha o terreno próprio, e ele equivale a pelo menos 20% do valor do imóvel. Esse empréstimo é válido para pessoas que possuam terreno 100% quitado e livre de débitos e com a matrícula e o terreno em seu nome.
PERGUNTAS FREQUENTES
- É possível financiar a construção em um terreno já financiado?
Sim, porém é necessário avaliar a portabilidade do financiamento do terreno e a viabilidade do financiamento da construção.
- Como é realizado o pagamento desse financiamento?
A parcela é calculada com base nos recursos liberados para a execução da obra. Após a conclusão da construção, o cliente começa a pagar uma parcela “cheia”, que inclui a amortização do saldo devedor.
- Qual é o prazo para pagamento deste financiamento?
O prazo pode ser de até 240 meses.
- Como funciona o processo de amortização das parcelas?
Atualmente, a amortização é feita exclusivamente pelo sistema SAC (Sistema de Amortização Constante) para a linha de financiamento da construção.
- É possível utilizar, por exemplo, o Home Equity para amortização?
Sim, caso o cliente possua outro imóvel, é possível. No entanto, contratar um Home Equity para quitar um financiamento de construção pode não ser financeiramente vantajoso, pois essa modalidade possui custos mais elevados.
- Quais são as taxas incluídas nesse tipo de financiamento?
Estão inclusos os custos de cartório, avaliação e cadastro.
- No caso de financiamento em terreno próprio, é necessário pagar a taxa de ITBI, já que não houve alienação?
Não. Para o financiamento de construção em terreno próprio, não é necessário pagar a taxa de ITBI, pois ela se aplica apenas em transações de compra e venda. As taxas incidentes serão apenas as de cartório e cadastro.
Home Equity (Empréstimo com Garantia de Imóvel)
O Home Equity, também conhecido como empréstimo com garantia de imóvel, é uma das modalidades de crédito mais acessíveis em termos de taxa de juros, graças à utilização de um imóvel quitado como garantia. Essa alternativa é indicada para todos os perfis, especialmente para quem busca condições financeiras mais vantajosas, com juros reduzidos e prazos alongados.
Ao optar pelo Home Equity, o proprietário mantém a posse do imóvel enquanto utiliza os recursos para diversos fins, como investimentos, quitação de dívidas ou aquisição de outros bens. Essa flexibilidade, aliada à simplicidade do processo e ao custo-benefício, faz com que essa modalidade se destaque no mercado de crédito.
O funcionamento é simples: o imóvel serve como garantia, e a instituição financeira libera até 60% do valor de mercado avaliado do bem. A atratividade das taxas de juros está diretamente ligada ao baixo risco da operação para os bancos, já que o imóvel reduz significativamente as chances de inadimplência. O prazo para pagamento pode chegar a 240 meses, com amortização nos sistemas SAC ou Price, o que permite parcelas ajustadas às necessidades do cliente.
Além disso, o imóvel não precisa estar totalmente quitado para acessar o crédito. Em casos de valorização do imóvel, é possível refinanciar o crédito mediante uma nova avaliação do bem.
PERGUNTAS FREQUENTES
- Por que a taxa do Home Equity é menor do que outras modalidades de financiamento, que podem chegar a até 80%?
- A taxa do Home Equity é geralmente menor porque é um empréstimo com garantia imobiliária, enquanto o financiamento imobiliário é voltado para a aquisição de imóveis (compra e venda). As duas modalidades têm propósitos diferentes e, consequentemente, estruturas de custos distintas.
- Existe limite de idade para contratar um empréstimo via Home Equity?
Sim, a idade máxima para contratar é 69 anos. Além disso, a soma da idade do cliente e o prazo do contrato não pode ultrapassar 74 anos e 11 meses.
- É possível refinanciar o empréstimo caso o imóvel se valorize?
Sim. Para isso, é necessário realizar um novo laudo de vistoria no imóvel para confirmar a valorização.
- Quais tipos de financiamentos imobiliários podem ser realizados a partir do Home Equity?
Nenhum. O Home Equity e o financiamento imobiliário são produtos distintos. O financiamento imobiliário possui uma taxa mais atrativa e é voltado para a aquisição de imóveis, enquanto o Home Equity é um empréstimo com garantia de um imóvel já quitado.
- Como funciona o processo de amortização no Home Equity?
O cliente pode optar pelo sistema de amortização SAC (Sistema de Amortização Constante) ou Price.
- Em quais casos o Home Equity não é aprovado?
O processo de aprovação verifica tanto o perfil do cliente quanto a adequação do imóvel como garantia. Se algum desses critérios não atender aos requisitos, o crédito não será aprovado.
- Como a escolha do indexador afeta o valor das parcelas?
No caso do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), o saldo devedor é atualizado conforme a inflação, e esse ajuste é redistribuído nas parcelas do empréstimo.
Já com taxas pré-fixadas, o valor das parcelas permanece fixo durante todo o contrato, garantindo previsibilidade ao cliente.
- Como funciona o Home Equity para quem possui restrição no nome?
Mesmo com restrições no nome, o cliente pode ser elegível ao Home Equity, desde que se comprove capacidade de pagamento. Muitos utilizam essa modalidade para quitar dívidas e regularizar restrições.
- No Home Equity, é possível compor renda como em outros financiamentos?
Sim, porém a renda só pode ser composta entre os proprietários do imóvel.
- Uma pessoa com imóvel financiado pode usar o Home Equity para quitar a dívida? Quais são as condições?
Sim, é possível. Primeiro, é necessário realizar a portabilidade do financiamento para outro banco ou modalidade. Após o registro da portabilidade, o cliente pode contratar o Home Equity. Entretanto, é importante avaliar a necessidade e os custos envolvidos para garantir que essa decisão seja realmente benéfica.
Benefícios tributários do financiamento imobiliário
Independentemente da modalidade escolhida, o financiamento imobiliário oferece diversas vantagens tributárias que podem reduzir significativamente os custos para o comprador. Entre os principais benefícios estão:
Dedução de Juros no Imposto de Renda (IR): Os juros pagos no financiamento imobiliário podem ser deduzidos da base de cálculo do IR na declaração anual, reduzindo o valor devido.
Existe um limite anual para essa dedução, que é atualizado periodicamente pela Receita Federal.
Isenção ou Redução do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): Em alguns municípios, programas habitacionais de interesse social oferecem isenção ou redução do ITBI, tornando o processo mais acessível.
Redução do Imposto sobre Operações Financeiras (IOF): Em situações específicas, o IOF pode ser reduzido ou até mesmo isento em operações de crédito voltadas para aquisição de imóveis.
Benefícios para Pessoa Jurídica (PJ): Empresas que financiam imóveis podem deduzir os juros pagos como despesa operacional, o que reduz a base de cálculo do Imposto de Renda de Pessoa Jurídica (IRPJ) e da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL).
Considerações Importantes:
- As regras e limites podem variar, então é essencial acompanhar as atualizações e consultar um contador ou especialista tributário para informações detalhadas.
- Os benefícios tributários podem depender do tipo de financiamento, do imóvel adquirido e da situação financeira do comprador.
- Para aproveitar essas vantagens ao máximo, é fundamental manter toda a documentação do financiamento organizada e atualizada, incluindo comprovantes de pagamento das parcelas.
Ao conhecer e utilizar os benefícios tributários, é possível tornar o financiamento imobiliário uma alternativa ainda mais vantajosa, agregando valor ao investimento e reduzindo custos adicionais.
Como escolher a melhor modalidade?
A escolha da modalidade ideal depende das necessidades e do perfil do cliente. Embora todas as opções apresentem vantagens, é fundamental considerar:
- Objetivo: Aquisição, construção ou captação de crédito.
- Perfil financeiro: Capacidade de pagamento e disponibilidade de garantias.
- Prazo desejado: Financiamentos tradicionais oferecem mais tempo, enquanto outros são mais curtos.
Conclusão
Embora o financiamento imobiliário tradicional seja amplamente conhecido, opções como Construcasa e Home Equity representam alternativas vantajosas para atender a diferentes necessidades. Avaliar as condições de cada modalidade, os benefícios tributários e as taxas envolvidas é essencial para tomar uma decisão informada e vantajosa. Em 2025, com a Selic em alta, financiar ainda é uma opção atrativa para quem deseja investir em um imóvel e construir patrimônio a longo prazo e Anuar Donato está aqui para te ajudar nesse processo.
Contamos com um time de especialistas prontos para te acompanhar em todas as etapas do processo de compra do seu imóvel. Nosso objetivo é simplificar a jornada do cliente, desde a escolha da modalidade de financiamento mais adequada até a conclusão do contrato.
Ao lado de nossos consultores imobiliários, você terá acesso a orientações personalizadas e detalhadas, garantindo que cada detalhe do financiamento seja planejado com eficiência e transparência. Seja para a aquisição de um imóvel, a construção de um projeto ou o uso estratégico do seu patrimônio para obter crédito, estamos prontos para transformar suas ideias em realidade.
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