Localidade, quantidade de quartos, área de lazer, número de vagas de garagem, tamanho. Encontrar um imóvel para alugar não é tarefa fácil! Se não bastasse a dificuldade de encontrar um local que atenda a todas as expectativas e necessidades, é preciso lidar ainda com a parte burocrática do contrato de aluguel.
Aliás, esse é um dos momentos que precisam de mais atenção, já que é o documento que garantirá os direitos e deveres de ambas as partes. O esquecimento de uma cláusula ou informação pode trazer muita dor de cabeça depois.
Está precisando de ajuda? Então, continue a leitura para conferir um checklist do que deve ser conferido em um contrato de aluguel!
1. Dados e informações das partes
Todos os dados e informações do locador e locatário devem estar especificados no contrato de aluguel, como nome completo, CPF, estado civil, número de identidade e até mesmo a profissão. Se houver fiador, cônjuge ou procurador, é preciso que eles também sejam qualificados.
2. Descrição do imóvel
No contrato de aluguel, também deve constar a descrição completa do imóvel. Algumas das informações que precisam ser fornecidas são:
- endereço completo do imóvel;
- número de contribuintes do IPTU;
- matrícula no Registro de Imóveis;
- metragem.
3. Destinação do imóvel
É importante também destacar de forma objetiva para qual destinação será o imóvel: temporada, residencial ou comercial. Isso deve ser feito porque para cada modalidade há regras e condições específicas.
Se o locatário der outra destinação, diferente daquela acordada no documento, o contrato pode ser rescindido pelo locador, além da possibilidade de multa.
4. Responsabilidade do pagamento
Nessa parte, devem ser discriminadas todas as despesas que o locatário ficará responsável, como o condomínio e o IPTU. É importante ressaltar que os pagamentos dessas taxas não são obrigatórias do locador, sendo que, em alguns casos, podem ser pagas pelo locatário. Portanto, deverá haver um acordo entre ambas as partes, que devem ser descritas no contrato de aluguel.
Além disso, o valor exato do pagamento do aluguel também deve estar descrito, inclusive a forma e quando ele deve ser quitado todos os meses.
5. Vistoria e manutenção
Falamos a pouco que é preciso detalhar no contrato uma descrição completa do imóvel, certo? Além das informações da residência, é preciso indicar o estado e conservação da propriedade: pintura das paredes, pisos, instalações hidráulicas e elétricas, entre outros.
Para isso, deve ser realizada uma vistoria antes e no término da locação. Para que essa etapa seja ainda mais correta, pode-se inserir fotografias no contrato. Assim, o locatário não precisa arcar com problemas anteriores à mudança, caso o proprietário alegue a sua responsabilidade.
6. Estrutura
Como acabamos de explicar, a responsabilidade fica a cargo do proprietário quanto aos problemas anteriores à locação. As questões decorrentes de deterioração do imóvel ou vida útil de materiais, normalmente também ficam por conta do proprietário.
No caso de reformas, não é obrigatório o pagamento do locador. O que é comum acontecer é um acordo entre as partes, para que as melhorias sejam descontadas no valor do aluguel. Para isso, é preciso que a alteração do imóvel seja autorizada e anexada no contrato.
7. Valor e reajuste do aluguel
O valor do aluguel deve ser determinado em moeda nacional, sendo proibida a sua vinculação ao salário mínimo ou variação cambial. Em relação ao reajuste, a legislação estabelece que eles sejam realizados a cada 12 meses, de acordo com o Índice Geral de Preços — Mercado (IGP-M), conhecido também como “inflação do aluguel”.
Vale ressaltar que o aumento do aluguel pode (e deve) ser conversado com o proprietário para que fique um valor interessante para os dois lados. Afinal, da mesma forma que não é fácil encontrar um imóvel, achar um bom inquilino, que arca com suas despesas em dia, também é bem complicado.
8. Garantia de locação
A garantia de locação pode ou não ser exigida pelo locador. Para isso, existem várias modalidades, sendo que o proprietário, pode escolher apenas uma opção (que deve constar no contrato), de acordo com expressa vedação na lei. Veja as opções:
- cheque caução;
- fiança (por meio de um fiador);
- seguro fiança locatícia;
- cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
9. Vigência
Normalmente, os proprietários exigem que a vigência do contrato seja de no mínimo 30 meses, entretanto, a legislação não proíbe um contrato com tempo menor.
O que acontece na prática é que os contratos têm realmente duração de 30 meses, porém, os proprietários permitem que os locatários saiam antes desse tempo, sem o pagamento da multa rescisória, caso já tenha transcorrido 12 meses. Independentemente de como será o acordado, a vigência do contrato de aluguel também precisa estar no documento.
10. Multa rescisória
A multa rescisória é aplicada quando o locatário não cumpre o prazo de vigência acordada, ou quando o proprietário solicita a devolução do imóvel antes do término do contrato.
De maneira geral, o valor da multa equivale a três meses de aluguel. Contudo, a legislação estabelece algumas isenções da multa, como na situação em que o locatário necessita mudar de cidade por motivos profissionais ou quando o inquilino não tem honrado com o pagamento dos alugueis.
Outras multas também podem ser estabelecidas se alguma das partes descumprir as cláusulas de contrato. Quando há atrasos no pagamento do aluguel, por exemplo, é muito comum o proprietário cobrar uma multa com o valor de 10% sobre o valor da locação. Mas é preciso ficar atento para não assinar documentos em que o valor das multas estejam abusivos.
11. Assinaturas
Talvez essa seja a parte principal do contrato, visto que somente com as assinaturas é que o documento é realmente válido.
Para isso, o contrato deve conter a assinatura do locador e locatário, além de duas testemunhas. Algumas pessoas ainda registram o documento em cartório ou exigem o reconhecimento de firma, para se resguardarem. No entanto, essas práticas não são obrigatórias, certo?
Esses são os principais aspectos que devem ser observados em um contrato de aluguel. Fique atento na hora de assiná-lo, afinal, é um documento importantíssimo e que assegura todos os seus direitos!
Quer mais segurança no processo de locação de imóveis? Entre em contato conosco! Somos uma imobiliária com experiência no mercado e podemos te ajudar desde o momento da escolha do imóvel até a parte mais burocrática, como o contrato de aluguel.