O mercado imobiliário é um sistema complexo que envolve uma variedade de processos e direitos legais. Um desses importantes conceitos legais é o usufruto da propriedade, que concede a um indivíduo o direito de usar e se beneficiar da propriedade de outro. O usufruto fornece aos indivíduos acesso à propriedade enquanto ainda protege os direitos do proprietário.
Neste artigo, vamos discutir o que é usufruto de imóvel, como ele afeta o mercado imobiliário de alto padrão.
Usufruto de imóvel, o que é?
O usufruto de imóvel é um acordo entre duas partes, sobre o uso de um bem ou imóvel. É um contrato legal, reconhecido em cartório, que estabelece que uma parte tem o direito de usar e se beneficiar da propriedade de outra pessoa por um determinado período de tempo.
Este contrato é amplamente utilizado para transferências de ativos em vida; ou seja, é basicamente uma doação em que o proprietário transfere o direito de uso do imóvel para outra pessoa.
Como o usufruto de imóvel funciona?
Através do contrato de usufruto, o usufrutuário (a pessoa que recebe o bem) passa a ter o direito de morar, alugar ou arrendar o imóvel. Enquanto o nu-proprietário (a pessoa que doou o imóvel) perde os direitos econômicos sobre o imóvel, e o direito de reivindicar ou alienar a propriedade.
Os direitos do usufrutuário podem ser definidos nas cláusulas do contrato, ou até estarem descritos no testamento.
Para que a doação seja válida, é necessário cumprir alguns requisitos:
- Ela deve ser feita por livre e espontânea vontade, tem de agregar o patrimônio e aceitação de quem vai receber.
- O usufruto de imóvel também precisa respeitar direitos de herança de seus herdeiros diretos.
Além disso, a doação precisa se enquadrar dentro de um dos tipos de doações previstas pela legislação brasileira.
- Doação pura e simples, em que se doa sem exigir nada em troca;
- Doação modal ou onerosa, em que exige-se algo em troca da doação. Não necessariamente se exige remuneração, mas quem recebe a doação precisa cumprir algum requerimento;
- Doação remuneratória, em que a doação é feita como pagamento, a título de premiação;
- Doação condicional, em que a posse do imóvel é condicionada a que ele se torne algo. Por exemplo, o imóvel é doado sob a condição de se tornar um museu.
Como realizar o usufruto de imóveis?
Existem duas maneiras de realizar o usufruto de imóveis. Por meio de uma escritura de doação ainda em vida, e o usufruto através do testamento.
Em ambos os casos, o contrato deve ser autenticado em cartório, determinando que o usufruto comece ou encerre a partir de uma data determinada.
Usufruto através do testamento é o mais utilizado, uma vez que evita conflitos no hora do inventário.
É válido lembrar que aquele que recebe a doação é apenas parcialmente dono do imóvel, mas o nu-proprietário não pode despejar o usufrutuário em caso de venda ou aluguel. Caso o nu-proprietário faleça, o usufrutuário passa a ser oficialmente e totalmente proprietário do imóvel.
Mas atenção! A doação não pode afetar os 50% que são de direitos dos herdeiros diretos. Logo, se nu-proprietário decidir doar seu único imóvel a alguém de forma integral, não deixando nada para os filhos, em caso de morte, a doação poderá ser contestada judicialmente.
Qual é o valor de uma transação de usufruto de imóvel?
A transação imobiliária de usufruto de imóvel tem o mesmo custo de uma escritura, com pagamento de certidões e Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Quando a transação é de compra e venda, a taxa é de 3% do valor do imóvel. Mas se for doação com reserva de usufruto, o percentual é de 2%.
Neste caso, é cobrado sobre ele o ITCMD (Imposto sobre Transferência Causa Mortis e Doação). Ele é cobrado no ato da doação e o valor varia de acordo com a tabela do município em que o imóvel está localizado.
Em quais situações um contrato de usufruto de imóvel pode ser cancelado?
Existem algumas situações específicas em que o usufruto pode ser cancelado. São elas,
- Renúncia ou morte do usufrutuário;
- Término de sua duração;
- Extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer;
- Cessação do motivo de que se origina;
- Destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2ª parte, e 1.409;
- Consolidação;
- Culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes ajudando com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395;
- Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).
Quais são as vantagens de realizar o usufruto de um imóvel?
O usufruto de imóvel é um processo bem mais simples e econômico, uma vez que não há necessidade de contratar um advogado para acompanhar essa transação. Logo, não há gastos com honorários de advogados.
Outra vantagem é que as doações são isentas do pagamento do IR e em alguns casos pode até não ser cobrado o ITCMD, tornando a operação muito mais barata.
Além disso, a doação de imóvel em vida também é uma ótima maneira de garantir que os bens de alguém sejam eventualmente distribuídos aos beneficiários conforme pretendido pelo doador, sem brigas familiares ou batalhas legais.
Nos casos de inventário, a divisão dos bens é feita pela via judicial, podendo o testamento também ser contestado por um herdeiro, alterando o testamento do doador no processo.
Em conclusão, o contrato de usufruto é uma forma poderosa de transferir direitos sem abrir mão da propriedade. Ele permite que os usufrutuários usem, desfrutem e recebam os frutos da propriedade, garantindo que o proprietário nu mantenha a propriedade total. O contrato de usufruto é frequentemente usado no planejamento imobiliário, permitindo que os proprietários cuidem de seus entes queridos depois que eles faleceram.Gostou desse artigo? Então não deixe de conferir outros conteúdos do blog da Anuar Donato!