Embora o investimento em imóveis seja uma das aplicações favoritas de boa parte dos brasileiros, sobretudo em função da estabilidade do setor, muita gente ainda não sabe, ao certo, quais são os fatores que influenciam nos preços das propriedades. Por isso, saber como a taxa Selic influencia no financiamento imobiliário é fundamental.
Embora esse nome possa parecer estranho, essa alíquota tem um papel extremamente importante no segmento e é utilizada no ramo bancário para calcular as operações financeiras com clientes que desejam empréstimos para comprar um\ casa ou apartamento. Confira o conteúdo que preparamos sobre o tema!
Afinal, o que é a taxa Selic?
Definitivamente, você já ouviu esse nome nos jornais televisivos ou até mesmo em conversas com amigos, mas também é bem provável que você não conheça ao certo o que é essa tal taxa Selic. Em linhas gerais, podemos definir o seu conceito como o cálculo básico de juros da economia no Brasil, utilizado pelo mercado financeiro.
A sigla Selic quer dizer Sistema Especial de Liquidação e Custódia, e nossos bancos utilizam essa variável para o financiamento de operações com durações diárias, lastreadas em títulos públicos federais. Quem define o seu valor é o nosso Banco Central, por meio de seu sistema, para que haja controle na negociação de títulos.
Por definição, quando a taxa Selic está alta, as coisas ficam mais caras, o que dificulta, de uma maneira ou de outra, o consumo e os investimentos, fazendo com que a economia do país desacelere. Um exemplo bastante recente disso é a recessão que enfrentamos a partir de 2014, que fez com que o país se deparasse com uma crise.
Qual a relação entre a taxa Selic e a inflação?
A taxa Selic e a inflação estão intimamente ligadas e o Governo Federal utiliza essa variável como um instrumento de política econômica, de forma que haja a possibilidade de evitar, em situações específicas, a perda de poder de compra da nossa moeda. E, ainda que você não saiba, isso causa um impacto grande no seu dia a dia.
Não é difícil perceber que, em qualquer governo, há uma necessidade constante de obter dinheiro para fazer investimentos, sejam eles de infraestrutura, de pagamento de funcionários, de manutenção das propriedades públicas ou até mesmo do pagamento de débitos e dívidas preexistentes.
Isso quer dizer que, seja para construir um hospital ou investir em segurança, é preciso de meios de arrecadação que vão além dos impostos pagos pela população. Sendo assim, uma forma de fazer isso é pela emissão de títulos do Tesouro Nacional que, em sua maioria, são comprados pelos bancos.
Se a inflação estiver em patamares mais altos do que o desejado, por exemplo, o Banco Central pode aumentar a taxa básica de juros e restringir o crédito. Dessa maneira, há um refreamento do consumo e, como as mercadorias passam a ser menos negociadas por conta da oferta e da procura, preços geralmente abaixam, e isso reduz a inflação.
Do lado oposto, se a economia está parada e a inflação está em um nível baixo, é possível reduzir a taxa Selic. Nesse novo contexto, os títulos públicos federais passariam a ser mais desinteressantes para as instituições bancárias e elas tenderiam a ofertar mais crédito, em busca de uma rentabilidade mais significativa, girando o mercado.
Como está a Taxa Selic hoje?
Depois de ler todo esse conteúdo mais técnico, você pode estar se fazendo uma pergunta bastante óbvia: afinal, como está a taxa Selic na atualidade. Em 2020, a taxa Selic alcançou o menor percentual de toda a sua história: 2,25% — a expectativa é que a taxa termine o ano em 2%.
Consequentemente, os juros do financiamento imobiliário sofreram uma queda, ainda que não seja garantido que eles decresçam na mesma proporção.
A razão dessa queda tão acentuada é simples: com a pandemia da Covid-19, a movimentação no mercado desacelerou devido ao isolamento social que chegou, em alguns lugares, ao fechamento completo de tudo (lockdown) tanto no Brasil quanto no mundo. Pressionado, o sistema financeiro teve que diminuir a taxa de juros e de facilitar o financiamento até que a economia normalize.
Nos 10 últimos anos, a taxa chegou a alcançar os 17% e, atualmente, está quase nula se compararmos com os anos precedentes. A maior alta nesse período foi em 2016, com o percentual de 14,25% ao ano. O Brasil atravessava uma das mais graves recessões econômicas. Esse valor só foi ultrapassado em 2006, quando a taxa chegou a 14,75% ao ano.
A taxa mais baixa desses 10 últimos anos, antes de 2020, aconteceu em 2019. O percentual alcançou 5,25% ao ano, o que foi considerado a menor taxa de todos os tempos — até agora.
Os bancos já baixaram as taxas de juros e, seguindo a queda da Selic, eles preparam opções mais compatíveis com o perfil de seus clientes. Conforme dados do Banco Central, foram fechados 570 mil contratos de financiamento imobiliário com taxas anuais de 10% enquanto a Selic estava muito alta.
Hoje, muitos bancos oferecem crédito a taxas que variam entre 6,5% a 7,3% + a taxa referencial (TR). Diante dessa mudança, muitas pessoas já cogitam na possibilidade de portabilidade, ou seja, transferir o contrato do banco original para outro que oferece melhores condições.
É preciso lembrar que esse valor está sempre sujeito a sofrer variações do Banco Central e acompanhar essas modificações pode fazer uma grande diferença em seus investimentos, uma vez que é muito importante compreender melhor quais escolhas poderão fazer com que você ganhe em cada cenário existente. Ainda não sabemos como ficará o cenário pós-pandemia, mas muitas projeções já são feitas.
Como a taxa Selic influencia no financiamento imobiliário?
Como você pôde compreender, a taxa Selic influencia diretamente a economia brasileira, trazendo sinais e ajudando a controlar o mercado financeiro. Dentro desse contexto, esse índice também pode interferir indiretamente no financiamento de imóveis e no número de unidades vendidas no Brasil. Confira a seguir como isso ocorre.
A relação entre a taxa Selic e o financiamento
O financiamento de imóveis e a taxa Selic andam lado a lado quando alguém deseja comprar uma propriedade. Isso ocorre porque, em linhas gerais, as instituições bancárias utilizam esse índice, logicamente junto a outros parâmetros, para calcular os juros que cobrarão daquele determinado cliente ao longo dos anos.
Se o Banco Central decidir por aumentar os índices da Selic, é natural que se elevem as taxas de juros dos financiamentos, o que pode minar o planejamento inicial de um comprador, fato bastante complicado, visto que quem busca financiar um imóvel está fazendo uma operação com valores elevados e de longo prazo.
Já quando a taxa Selic estiver mais baixa, as condições passam, via de regra, a ser muito mais vantajosas, já que os bancos também tenderão a reduzir a própria taxa de juros, fazendo com que a aquisição de uma casa ou um apartamento passe a ser menos arriscada, por conta do menor impacto no orçamento mensal do cliente.
Quando o Banco Central brasileiro deixa a taxa Selic em patamares mais baixos, ele influencia positivamente a economia e o mercado imobiliário, visto que assim há um estímulo ao giro de negociações de imóveis e, a longo prazo, com o maior número de transações, há uma valorização natural de nossas moradias.
Considere, por exemplo, que a Selic passe por um aumento de 15% para 17%. A taxa dos juros de financiamento de imóveis será mais alta, o que reduzirá a demanda por imóveis novos. Por outro lado, se a Selic cair de 15% para 12%, os juros do financiamento também cairão, o que ajuda no aumento da demanda e na efetivação de contratos imobiliários.
As vantagens do financiamento imobiliário com a atual taxa Selic
Para quem busca um custo-benefício vantajoso, o momento atual é propício. Muitas possibilidades se apresentam. É importante conversar com o gerente do banco e avaliar as oportunidades para financiar um imóvel com a queda da taxa Selic.
Não apenas os bancos, mas as construtoras estão se abrindo para negociações, facilitando a compra dos imóveis com melhores condições de pagamento.
Com a ajuda de corretores confiáveis, é possível facilitar ainda mais a aquisição da casa própria. Eles são fontes seguras para mediar a negociação, passar informações complexas e orientar a elaboração de contratos que se ajustem às necessidades dos clientes.
Os corretores poderão, inclusive, orientar sobre outros custos que devem ser analisados na hora de financiar um imóvel. O Custo Efetivo Total (CET) é um valor mais realista, pois envolve, não apenas a taxa de juros, mas os encargos e taxas que incidirão sobre o negócio e encarecerão a compra. Outro ponto a considerar é a forma de amortização escolhida, que pode representar um diferencial durante o financiamento (principalmente, se ele for longo).
As oportunidades para quitações em curto prazo
As projeções são de uma inflação de 1,63% para 2020 e de 3% para 2021. Financiar imóveis é uma boa opção principalmente para as pessoas que têm alto poder aquisitivo e podem saldar a dívida em um período mais curto.
Apesar de os juros estarem mais baixos, o Brasil é um país de extremos, conforme explica o investidor Rafael Sasso — ou seja, os juros podem, de um momento para o outro, passar por uma alta inesperada. Por isso, ele realça que, para os consumidores que puderem saldar o financiamento em 5 anos, as vantagens são maiores.
Quais as diferenças entre a taxa Selic e as taxas de créditos tradicionais?
A taxa Selic é a mais importante do país. Todas as outras taxas são influenciadas, em menor ou maior grau, por ela (taxas do rotativo, do cartão de crédito, do financiamento imobiliário, dos investimentos de renda fixa, dos empréstimos pessoais).
O CDI (Certificado de Depósitos Interbancários), por exemplo, é a taxa média de juros usada pelos empréstimos entre instituições bancárias. Ele acompanha as variações da taxa Selic e tornou-se um índice para investimentos em renda fixa, como CDBs (Certificados de Depósitos Bancários), Fundos DI, LCAs (Letras de Crédito do Agronegócio), LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e outros.
A própria taxa Selic funciona como índice de rendimento de alguns investimentos, como certos títulos do Tesouro Direto.
Foi criado um indicador chamado Delta, que calcula a diferença entre a taxa Selic e a taxa média do crédito imobiliário nas grandes instituições financeiras. Por exemplo, no mês de novembro de 2019, a taxa média adotada pelos bancos para financiar imóveis era de 7,56% ao ano e a taxa Selic anual estava em 5%. O Delta equivalia, portanto, a 2,56 pontos percentuais.
Esse cenário modificou de forma radical em 2020. Em duas semanas, a taxa média das instituições bancárias caiu para 7,17% e a Selic, como já dissemos, está em 2,25%. Nesse caso, a diferença é de 4,92 pontos percentuais. Isso significa que a diferença entre a taxa básica de juros e o valor do crédito imobiliário aumentou bastante — de 2,56 pontos percentuais, a distância aumentou para 4,92 pontos percentuais, ou seja, um aumento de 2,32 pontos (4,92 – 2,56 = 2,32).
Isso é bom ou ruim? Na verdade, significa que as taxas de créditos tradicionais ainda não se ajustaram devidamente à taxa Selic, mantendo uma distância cuja tendência é diminuir. Gradualmente, o que se espera e se prevê é que as taxas de crédito se aproximem cada vez mais da Selic.
Claro que o distanciamento é compreensível, pois a queda da Selic foi muito abrupta e os bancos estão em uma verdadeira corrida para melhorar ainda mais as condições do financiamento imobiliário e, assim, fomentar a concorrência, estimulando as pessoas a recorrerem à portabilidade.
Como os bancos estão reagindo?
Podemos citar alguns exemplos recentes. Em 26 de junho, o Santander diminuiu as taxas de financiamento para 6,69% ao ano + TR com a opção de parcelamento em até 420 meses (35 anos).
A Caixa Econômica, líder em financiamento de imóveis no Brasil, não ficou atrás e divulgou um conjunto de medidas para otimizar o processo, como envolver, nas despesas de financiamento, os gastos com ITBI e cartório, além de utilizar o meio digital para o registro (o que diminui o tempo de espera de 45 para apenas 5 dias).
Com esse conteúdo, você pôde entender melhor como a taxa Selic influencia no financiamento imobiliário e perceber que, em momentos mais otimistas de nossa economia, esse setor tão importante e valorizado pode ser um dos mais beneficiados em função da redução dessa variável de juros.
Mas ressaltamos que, seja qual for o cenário, você deverá sempre, ao procurar um financiamento imobiliário, fazer uma avaliação sobre as taxas e as vantagens que são ofertadas para garantir que o negócio se ajuste ao seu orçamento financeiro.
Gostou de aprender um pouco melhor como a taxa Selic influi no financiamento imobiliário? Deseja investir em imóveis, aproveitando as oportunidades do momento? Podemos ajudar você nessa jornada. Entre em contato com a imobiliária Anuar Donato e obtenha mais informações!