Contrato de compra e venda de imóveis: o guia completo!

Conhecer o funcionamento de um contrato de compra e venda é fundamental para qualquer pessoa que pretenda negociar um imóvel. Nessas horas, todo cuidado é pouco, já que estamos falando de um bem de alto valor, e é justamente o contrato que consolida o compromisso.

Normalmente, o processo de adquirir uma casa ou apartamento é um tanto demorado. É preciso refletir sobre o que você e sua família esperam desse novo lar, analisar quais são as condições financeiras atuais, avaliar criteriosamente as opções existentes no mercado e visitar pessoalmente os locais.

Só depois de tudo isso é que chega a hora de fechar o acordo. E quando esse momento finalmente se apresenta, é crucial que a decisão seja selada de forma ética, clara, segura, profissional e benéfica para as duas partes.

As precauções que devem ser tomadas na compra do imóvel andam lado a lado com a elaboração do documento oficial que legalizará a transação. Por isso, preparamos este guia completo — a partir do conhecimento da nossa consultoria especializada — para que você saiba o que deve constar em um contrato de compra e venda de imóvel.

Continue acompanhando!

Na prática, o que é um contrato de compra e venda de imóveis

O contrato de compra e venda é um documento que estipula as obrigações do vendedor e do comprador em uma negociação de imóvel. O primeiro fica encarregado de fazer a transferência do bem, enquanto o segundo deve cumprir com o pagamento.

É importante salientar que o contrato não é obrigatoriedade, mas é extremamente importante para garantir segurança dos envolvidos na transação, assegurando o acordo dos valores e a forma de pagamento. Caso você venha a ter algum problema no futuro, o contrato servirá como uma prova perante a Justiça. Dessa maneira, haverá a responsabilidade de cumprimento do que ficou combinado no papel.

Diferença entre escritura e contrato de compra e venda

No Brasil, a aquisição de um imóvel é feita juridicamente. Isso significa que é necessário contar com uma escritura pública, pois esse é o documento que comprova a transferência do bem entre as duas partes envolvidas.

A partir dessa informação, a pergunta que surge é: qual é a diferença entre a escritura de imóveis e o contrato de compra e venda? Além disso, é preciso fazer os dois documentos ao negociar um imóvel ou um dos dois basta?

Como você sabe, ao comprar um imóvel, o valor normalmente não é pago à vista. Existe, primeiramente, um acordo chamado de compromisso de compra e venda ou contrato de compra e venda. Esse acordo vincula o comprador ao vendedor, deixando claro para todos os fins que o proprietário do imóvel se compromete a realizar a venda ao comprador dentro do preço e das condições de pagamento previamente combinados.

O contrato de compra e venda, tema deste artigo, pode ser firmado em cartório na presença de duas testemunhas (abordaremos mais detalhes ao longo do post). Porém, é importante compreender que esse contrato ou compromisso de compra e venda não é definitivo, isto é, ele não transfere de fato a propriedade. Após a elaboração do contrato e a quitação do valor, a escritura definitiva de compra e venda deverá ser lavrada e registrada no cartório de Registro de Imóveis.

O que é a escritura

A escritura é o instrumento público por meio do qual o proprietário de um imóvel transmite definitivamente o bem para outra pessoa (física ou jurídica). Normalmente, a escritura oficializa o que havia sido acordado no contrato de compra e venda.

É importante destacar que a escritura só é válida se for registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, assim como está determinado no Código Civil brasileiro.

Portanto, o que o contrato de compra e venda faz é estabelecer apenas um compromisso entre o vendedor e o comprador do bem, gerando uma evidência que pode ser usada judicialmente. Contudo, é a escritura que oficializa a transferência do imóvel do atual para o novo proprietário.

Como proceder com a relação entre escritura e contrato

Muitas pessoas ficam na dúvida sobre fazer tanto o contrato de compra e venda como a escritura, já que pode parecer exagero contar com os dois documentos. Porém, o ideal é justamente isso: que você tenha uma garantia dupla ao adquirir ou vender um imóvel.

Como comentamos, sem a escritura, não existe a oficialização da transação. Sem o contrato, por sua vez, fica muito mais difícil estabelecer as obrigações de cada parte. Isso porque o contrato é um acordo que pode ser modificado ao longo do tempo, antes de ser assinado. A elaboração desse documento é um processo no qual deve haver o entendimento o consenso dos dois participantes.

Uma vez tendo um contrato perfeito dentro do que as partes se propõem, torna-se simples fazer a escritura definitiva de compra e venda e registrar tudo o que foi previamente acertado.

Outro motivo que leva algumas pessoas a abrirem mão da escritura são as taxas envolvidas na sua elaboração (como o ITBI, que varia de 2% a 5% do valor do imóvel). Contudo, conforme explicamos anteriormente, a escritura deve ser registrada em órgão competente, pois somente ela poderá deixar seu imóvel regularizado, evitando incômodos e prejuízos maiores no futuro.

O que deve conter um contrato de compra e venda

Cada contrato de compra e venda representa uma transação única e, por isso, deve ser elaborado de forma personalizada. Não é recomendado usar modelos prontos, e sim que o trabalho seja feito por uma consultoria especializada capaz de elaborar o documento ideal de acordo com a sua situação.

De qualquer maneira, existem alguns itens que precisam estar presentes em todos os contratos de compra e venda. Ao conhecer esses itens básicos, você previne problemas durante a negociação e fica apto a tirar dúvidas com o profissional que lhe prestar assessoria.

Veja, abaixo, os principais pontos que devem constar no contrato de compra e venda.

Descrição do imóvel

O contrato deve conter a descrição completa do imóvel, conforme a matrícula. Nela, estão informações como metragem, localização, averbações, proprietários atuais e escritura pública.

Há casos em que as vagas de garagem são consideradas um imóvel à parte. Nessas situações, elas têm seus próprios registros e também devem constar no contrato, mencionando o endereço e referenciando a matrícula.

No caso de propriedades rurais, pode ser vendida apenas uma parte do imóvel. Em situações assim, também é preciso delimitar a metragem do terreno comercializado.

Valores

Tanto o preço (em reais) como a forma de pagamento devem estar registrados no contrato. É importante especificar todos os detalhes da condição combinada, incluindo o vencimento das prestações. Quando há financiamento, também deve-se incluir as consequências caso ele seja recusado — podendo ser, por exemplo, o encerramento do acordo e a devolução do sinal atualizado.

Além disso, é fundamental que conste a declaração do vendedor sobre como a aquisição do imóvel foi realizada. Isso evita problemas com a origem do bem, deixando claro se existe alguma dívida, penhora ou hipoteca.

Também é uma prática usual estabelecer uma relação entre o cumprimento das obrigações do vendedor e o pagamento das parcelas. Você pode combinar que, mediante determinados pagamentos, o vendedor fará a entrega da documentação, a entrega das chaves ou elaboração da escritura. Esse tipo de medida ajuda a aumentar ainda mais a segurança do negócio.

Informações sobre comprador e vendedor

Todo contrato de compra e venda deve ter a identificação completa dos envolvidos, sejam eles pessoas físicas ou jurídicas. Há a necessidade de especificar documento, endereço de residência (sede ou domicílio), profissão, estado civil e, em alguns casos, a representação.

E atenção: a menos que o vendedor seja casado em regime de separação total de bens, seu cônjuge também deve participar do contrato. Já o comprador, em geral, pode assinar o contrato sozinho. As exceções são casos como hipoteca ou financiamento imobiliário.

Dívidas e desocupação em caso de imóvel usado

Em relação às dívidas, é crucial esclarecer que qualquer pendência adquirida antes da entrega das chaves é de responsabilidade total do vendedor.

No caso de imóvel usado, o contrato de compra e venda também deve estabelecer as datas e condições da desocupação do imóvel. Tudo isso ajuda a garantir que o comprador possa se mudar para o novo local no momento e nas circunstâncias combinadas.

Cláusulas penais

As cláusulas penais são proteções em casos de quebra de contrato. Ao comprar um apartamento na planta, é preciso acrescentar alguns pontos, como o prazo de início e de entrega da obra, valor de multas por atraso, periodicidade e índice de reajuste, correção do saldo, entre outros.

Os motivos da rescisão podem ser usados para definir qual parte foi responsável pela quebra do acordo. O contrato pode indicar se o comprador tem direito a uma indenização, se pagará multas ou se perderá o capital investido.

Por isso, não aceite de imediato contratos prontos de construtoras, já que o modelo deles pode desfavorecer o comprador nesses pontos. Em vez disso, leve sempre o documento para que um consultor especializado analise e verifique possíveis alterações.

Os valores de multas em casos de rescisão também podem estar especificados no contrato de compra e venda, evitando que os dois lados tenham que resolver problemas na Justiça. Normalmente, as multas variam de 10% a 20% do valor já pago pelo imóvel.

Quem deve fazer o contrato de compra e venda de imóveis

Como comentamos anteriormente, o contrato de compra e venda precisa ser extremamente claro, não abrindo margem para interpretação ambígua. Mais do que isso, deve ser elaborado de acordo com as especificidades de cada negociação.

Sendo assim, é recomendado que esse documento sempre seja feito por um profissional ou empresa da área capaz de prestar orientação jurídica. Pode ser uma consultoria imobiliária especializada ou um advogado do segmento.

Cuidados que você deve ter com contratos de compra e venda

Obrigações das partes

Um contrato justo é uma via de mão dupla, trazendo segurança aos dois lados envolvidos. Por isso, é importante fazer uma análise das cláusulas que definem os direitos contratuais tanto do comprador como do vendedor.

Esse é o momento de verificar com cuidado tanto os seus direitos como os seus compromissos. Certifique-se de que o documento inclua aquilo que você deseja, mas não deixe de ler os detalhes que falam sobre as obrigações que você terá quando assinar o acordo, como as datas de pagamento das parcelas.

Além disso, é importante que os dois lados tenham plena consciência do que acontecerá caso decidam desfazer o negócio depois que o contrato já estiver assinado.

Qualificações

A qualificação nada mais é do que as identificações do vendedor, do comprador e do objeto da negociação. Essas informações aparecem logo no início do documento.

Aqui, qualquer erro pode causar enormes confusões e dores de cabeça no futuro. Sendo assim, não deixe de checar mais de uma vez os nomes, números dos documentos, endereços e os dados de identificação do imóvel. Se o bem estiver localizado em um condomínio, por exemplo, tenha certeza de que o contrato inclui corretamente o número da unidade.

Infelizmente, no caso de um contrato, até o menor erro pode invalidar o documento ou abrir margem para interpretações ambíguas. Por isso, nada melhor do que identificar as falhas antes da assinatura, corrigindo os problemas.

Preço

Naturalmente, o preço é uma das informações mais importantes do contrato de compra e venda, assim como as condições de pagamento e possíveis aspectos relacionados a um financiamento (incluindo o FGTS, se necessário). Certifique-se de que, no documento, esses itens repitam exatamente aquilo que você e a outra parte acertaram nas conversas.

Além do valor exato de fechamento da transação, o contrato deve conter o preço do sinal de negócio. Esse valor costuma girar entre 10% e 20% do valor total do bem.

Esse também é o momento de tirar todas as dúvidas com relação às finanças. Geralmente, quando chega a hora de assinar o contrato, o comprador já fez os cálculos necessários para saber se o imóvel cabe no seu orçamento. Porém, se qualquer incerteza aparecer, aproveite essa etapa de conferência para refazer as contas.

Saídas

Além do contrato em si, também é importante conhecer as opções de saída do acordo. Afinal, ninguém está livre de imprevistos ou problemas. Infelizmente, já houve casos de construtoras que aumentaram os valores para financiamento de forma arbitrária e alteraram o contrato unilateralmente, isto é, sem o conhecimento do comprador.

Em situações assim, o comprador pode querer romper o negócio. Quando uma das partes age de má-fé, o outro lado tem direito a um ressarcimento integral, incluindo correção monetária e juros. Ter conhecimento desse fato é importante para tomar as medidas judiciais necessárias.

Registro do contrato

Depois de tomar todos os cuidados que citamos acima, conferindo cada uma das informações e contando com o auxílio de uma consultoria, advogado ou corretor de imóveis, chega a hora de fechar o negócio.

Nessa etapa, ocorre a assinatura da escritura definitiva, contando com duas testemunhas. Esse procedimento deve ser realizado em cartório, pois, dessa forma, a transação ficará comprovada. Também é nesse momento que o pagamento ao vendedor deve ser realizado.

Após alguns dias, é preciso voltar ao mesmo cartório para buscar a certidão da escritura, que deverá ser registrada logo em seguida. Apenas depois da aprovação desse registro é que o negócio estará oficialmente concluído do ponto de vista jurídico.

Bônus: checklist para contrato de compra e venda

Na hora de elaborar o contrato de compra e venda, há uma série de itens e documentos necessários. Para facilitar o seu processo de conferência, preparamos uma checklist com os dados que devem estar presentes.

Verifique a seguir qual é o seu tipo de contrato de compra e venda (imóvel novo, usado, na planta, etc.) e veja quais informações e documentos devem constar:

Contrato de compra e venda de imóvel novo já pronto

Este é o caso mais simples, o que não significa que a conferência não precise de cuidado e atenção. Os dados que devem constar são:

• dados pessoais dos compradores e dos proprietários atuais (RG, estado civil, existência de pacto antenupcial, CPF);
• descrição do bem imóvel (localização, área útil, vagas de garagem, área comum, etc.). Deve-se mencionar o número de Inscrição Municipal, assim como a matrícula ou o número de transcrição junto ao Cartório de Registro de Imóveis;
• data da escritura;
• preço total do imóvel;
• local e forma de pagamento;
• se aplicável, incluir periodicidade e índice de reajuste;
• valor da entrada e datas de vencimento das outras parcelas a serem pagas, assim como multas e condições para que os pagamentos das parcelas sejam efetivados;
• se aplicável, existência de financiamento;
• prazo no qual o vendedor deve entregar a lista de documentos totalmente discriminada;
• previsão para a emissão de posse (definitiva ou provisória) ou entrega das chaves;
• condições e cláusulas para uma eventual rescisão de contrato;
• outros pontos que tenham sido acertados entre ambas as partes.

Contrato de compra e venda de imóvel usado

Neste tipo contrato, deve ser incluído um item a mais em relação ao modelo anterior:

• prazo no qual a entrega do imóvel será realizada, estando o bem vazio (de pessoas e objetos) ou outro acordo especificado entre as partes.

Contrato de compra de imóvel na planta

Ao longo do artigo, mencionamos que esse é o tipo de contrato que deve ser verificado com maior atenção. Existem diversas questões que podem envolver a construtora, como atrasos na entrega da obra. Sendo assim, o documento deve prever estes pontos:

• data em que a obra foi ou será iniciada, bem como o prazo de entrega do imóvel, devendo ser incluído um valor de multa em caso de atraso;
• preço total do imóvel;
• local e forma de pagamento;
• informações do incorporador e qualificações dos seus representantes;
• periodicidade e índice de reajuste, além de formas de correção das prestações e do saldo;
• valor da entrada (sinal);
• valor que deve ser pago no ato de entrega das chaves;
• possíveis condições de rescisão, incluindo as condições determinadas para devolução de valores em situações de inadimplência;
• prazo de carência, delimitando o período dentro do qual o incorporador terá o direito de desistir do empreendimento;
• multas em caso de atraso nos pagamentos das parcelas;
• características e localização do bem imóvel;
• metragem total que o imóvel terá quando estiver pronto (áreas privativa, comum e de garagem);
• memorial descritivo constando todos os dados de acabamento que o imóvel terá quando estiver pronto;
• número de vagas de garagem.

A seguir, veja também os documentos necessários para diferentes situações de elaboração do contrato de compra e venda de imóveis.

Documentos para elaboração do contrato de compra e venda de imóvel

• comprovante de residência (cópia);
• CPF (cópia);
• RG (cópia);
• documentos de cônjuge (em caso de compra conjunta);
• união estável ou certidão de casamento (original e cópia);
• Declaração de Imposto de Renda ou último contracheque (original e cópia). Caso tenha havido alguma retificação, apresentar os dois documentos.

Em caso de financiamento bancário

Quando há financiamento para compra de um imóvel na planta, o comprador recebe um e-mail ou carta alguns meses antes da conclusão das obras do empreendimento. Essa mensagem informa sobre o prazo para entrega dos documentos necessários na imobiliária, para que, em seguida, sejam encaminhados ao banco. Os documentos mais importantes que sempre são requisitados estão listados a seguir:

• comprovante de residência no nome do proponente. O documento deve ser do mês atual e deve ser apresentado em frente e verso (original e cópia);
• CPF (original e cópia);
• RG (original e cópia);
• Declaração de Imposto de Renda ou último contracheque (original e cópia). Caso tenha havido alguma retificação, apresentar os dois documentos;
• união estável, certidão de casamento ou certidão de nascimento (original e cópia);
• se o proponente for casado e o cônjuge participar da renda, ambos devem apresentar a mesma documentação;
• se o proponente for casado e o cônjuge não participar da renda, o cônjuge não precisará apresentar comprovante de renda ou contracheques.

Em caso de utilização do FGTS

• cartão ou comprovante do PIS;
• extrato analítico do FGTS para financiamento habitacional;
• cópia da Carteira Profissional (contendo todas as páginas internas).

Com as informações que compartilhamos aqui, você já pode conferir seus contratos de compra e venda de imóveis, evitando problemas e tendo mais discernimento na hora de contratar uma empresa para auxiliá-lo no processo. E lembre-se: cada contrato é único, por isso, é recomendado contar sempre com uma consultoria especializada para desenvolver o documento de acordo com as particularidades do seu caso.

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