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Vistoria de imóveis: tudo que você precisa saber!
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O momento de comprar ou alugar um imóvel requer alguns cuidados especiais para que evitar problemas aos envolvidos na negociação, incluindo o proprietário, o comprador, o locatário e até a imobiliária. Por se tratar de uma transação de alto valor, afinal, todos precisam ter total segurança no acordo que estão prestes a firmar.

Para garantir que está tudo certo, é fundamental realizar uma boa inspeção no imóvel antes da entrega das chaves. Mas você sabe o que é vistoria de imóveis e qual é a importância dessa prática?

Se você não soube responder a pergunta acima, fique tranquilo! A seguir, explicaremos os principais detalhes sobre essa inspeção feita na propriedade e mostraremos tudo o que você precisa saber sobre o assunto.

1. Afinal, qual é a importância de uma vistoria de imóveis eficiente?

Vistoriar um imóvel significa verificar suas condições de habitabilidade. Durante essa inspeção, são avaliados vários detalhes da propriedade, que devem ser cuidadosamente anotados em seus pormenores. A esse relatório, também podem ser acrescentadas fotos do imóvel. O ideal é que o proprietário ou inquilino acompanhem a vistoria, mas o vistoriador pode simplesmente apresentar o laudo com tudo o que foi observado.

A vistoria de imóveis é de fundamental importância para todos os envolvidos no acordo de venda ou locação do imóvel, pois representa uma garantia às partes. O tipo de transação também influenciará em sua valia, pois os objetivos se diferem a depender do interesse — compra ou locação da propriedade.

2. Quem deve fazer a vistoria?

O responsável por essa tarefa é o vistoriador, um profissional designado especialmente para isso. Ao término do processo, o vistoriador apresenta um laudo com o inventário dos itens observados.

Para uma boa perícia, o ideal é contar com um profissional capacitado — engenheiro civil ou arquiteto — ou com uma empresa especializada nesse tipo de serviço. Só assim você terá total garantia de que o relatório e as fotos terão foco nos pontos mais importantes.

Desconfie de laudos que não foram elaborados por um profissional sem uma dessas formações, pois inconsistências nas informações e resultados sem embasamento técnico podem ter seu valor legal questionado em eventuais disputas na justiça.

Há muitos profissionais que são cadastrados no Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias para realizar esse tipo de serviço, então não deixe de consultar essa lista antes de fechar qualquer acordo.

3. Quais são as principais vantagens?

Assegurar a habitabilidade do imóvel

A inspeção é uma forma do locatário observar quais são as condições de moradia do imóvel — apenas assim ele poderá evitar dores de cabeça ao se mudar, como problemas com o encanamento, projeto elétrico, entre outros.

Garantir a segurança de todos

Sem dúvidas, a maior vantagem da vistoria de imóveis é poder contar com uma ferramenta jurídica que assegura, tanto para o proprietário quanto para o comprador do imóvel ou o futuro inquilino, que a negociação é segura. Isso porque, findando o contrato do aluguel (se for este o caso), será realizada uma nova vistoria para verificar se as condições do imóvel são as mesmas de quando ele foi entregue ao inquilino.

Evitar discussões entre as partes envolvidas

Ao findar o contrato de aluguel, compara-se os dois laudos — de vistoria inicial (pré-contrato) e final (na entrega das chaves pelo inquilino) — para verificar quais são os reparos a ser realizados pelo inquilino devido ao mau uso ou desgaste natural ocasionado pelo tempo decorrido. Assim, as partes contam com um documento legal para garantir as obrigações de cada um.

4. O que deve ser vistoriado?

Durante a inspeção, é feita uma vistoria minuciosa para analisar toda a infraestrutura do imóvel, tanto interna quanto externamente. São inspecionadas as partes hidráulica e elétrica; piso, forro e telhado, pintura e revestimento; além de portas e janelas.

Confira os itens essenciais que devem ser observados:

Revestimentos da parede, do chão e seus rejuntes

Na parede, observe se existem rachaduras, se falta assentamento nos azulejos, se faltam peças em determinadas áreas e se há diferença de tonalidade entre eles. Já no piso, deve ser observada a existência de defeitos na cerâmica e nos tacos, como buracos, mofos, riscos, manchas, peças soltas e grandes imperfeições.

Para avaliar se há algum problema entre a aderência da cerâmica no contra piso, bata no piso com o cabo de uma vassoura e observe se há a ocorrência de um som oco, que pode indicar um futuro descolamento da cerâmica. Verifique também o estado dos rejuntes, observando se eles estão trincados e/ou se não falta rejunte em algum local.

Pintura externa e interna

A pintura de toda a casa (dentro e fora), incluindo a do teto, deve ser cuidadosamente inspecionada. Note se há presença de manchas na região que divide a parede com teto ou com o chão, pois isso pode ser um indício de vazamento ou infiltração.

Uma atenção especial deve ser dada à pintura que expõe a parede à chuva e ao sol e também nas áreas de maior umidade, como o teto da cozinha e do banheiro. Para obter um laudo preciso, anote a presença ou não de manchas provocadas por bolores.

Observe ainda se as paredes estão planas. Para isso, basta verificar se não há pontos que formam sombras, passando a mão suavemente na parede em busca de ondulações indesejáveis e estufamento da pintura.

Fachada completa

Deve ser verificado o estado de conservação e segurança das portas, portões, grades e janelas, assim como o estado geral da frente da casa. As portas e as janelas não devem apresentar resistência ao serem abertas ou fechadas. Observe também a existência de danos nas pinturas e arranhões nas esquadrias de alumínio ou de madeira. Se os portões forem elétricos, seu correto funcionamento deve ser verificado.

Sistema hidráulico

Acionar a descarga dos banheiros da casa e abrir as torneiras para ver se tudo está funcionando corretamente é obrigatório durante a inspeção. Quanto ao vaso sanitário, é preciso verificar ainda devem a vasão de água e a presença de um possível entupimento, além do estado do assento.

Já em relação ao funcionamento das torneiras, deve-se observar a ocorrência de gotejamentos e a existência de impedimentos nas saídas de água. Para evitar vazamentos, os ralos e canos também devem estar desobstruídos e em perfeito estado.

Parte elétrica

É fundamental verificar as condições de funcionamento de toda a parte elétrica. Registre se há cabos e fios expostos, se os interruptores estão funcionando e se a caixa de força se apresenta em bom estado — aqui, verifique se seu interior não apresenta ferrugem, se todos os fusíveis funcionam corretamente e se não estão quebrados.

Inspecione também a fiação do chuveiro, que não deve estar solta e sem um invólucro que a proteja. Verifique a existência de fio-terra em toda a fiação do imóvel para impedir danos causados por raios. Se a propriedade dispuser de sistema elétrico de segurança, este também deverá ser inspecionado.

Em caso de compra ou locação de apartamentos, a vistoria de imóveis deve incluir ainda a presença e as condições dos extintores de incêndio para uso em casos de fogo causado pela parte elétrica — as causas mais comuns de incêndio em prédios.

Fechaduras e maçanetas

Os trincos, as fechaduras e as maçanetas devem estar funcionando corretamente. Eles devem trancar e abrir sem que seja necessário fazer qualquer esforço extra.

Forro e telhado

A estrutura do forro deve ser analisada para buscar rachaduras, furos ou umidade. Se possível, é aconselhável subir na laje para observar melhor a estrutura, mas atenção: isso não deve ser feito em imóveis com teto de gesso.

Muitas vezes, a umidade é perceptível só de olhar para o teto, então note se há áreas escuras ou outros sinais de vazamento. No telhado, deve-se observar se há telhas quebradas, rachadas ou faltando.

Vidraças

Os vidros das janelas e vidraças devem ser verificados para documentar a presença de trincos, rachaduras ou peças faltando. Se estiverem fragmentados ou estilhaçados, esse detalhe deve ser registrado em imagens (fotos ou vídeos). Lembre-se que até o menor vidro quebrado pode comprometer a segurança da casa, além da possibilidade de causar ferimentos nos moradores ou nos responsáveis pela limpeza regular.

Mobílias

É muito comum, sobretudo em contratos de locação, que mobílias façam parte do aluguel. Por isso, o laudo deve incluir a presença de estantes, gabinetes, armários e o estado desses itens. Aqui, as dobradiças, os puxadores, os desenhos decorativos e demais detalhes devem ser observados e descritos em detalhes.

5. O que vistoriar em um imóvel novo?

Durante a inspeção de um imóvel recém-construído, é preciso checar se todos os materiais usados seguiram suas especificações. Além do apartamento em si, as áreas comuns devem ser fiéis ao apresentado no ato da venda.

Para garantir que tudo esteja de acordo com o que foi prometido, é importante que o comprador tenha em mãos o “memorial descritivo” do imóvel. Ele ainda poderá levar materiais promocionais e folders de apoio que juntou quando visitou o empreendimento antes de efetuar a compra. É muito comum que, na entrega das chaves para o proprietário, a construtora se responsabilize durante seis meses por eventuais reparos, tanto na estrutura quanto no acabamento do imóvel.

Se o vistoriador encontrar algum problema, os danos aparentes devem ser fotografados e acrescentados ao laudo. Se a falha representar algum risco para os moradores, o ideal é pedir que o proprietário do imóvel faça o reparo necessário antes do contrato de venda ou locação ser firmado.

6. Quais perguntas devo fazer antes de comprar um imóvel?

No que se refere às condições de moradia, o comprador deve fazer as seguintes perguntas:

A infraestrutura local atenderá às minhas necessidades?

Deve-se questionar se a infraestrutura disponível na região atenderá às necessidades diárias dos moradores. Isso inclui serviços básicos, como a presença de comércios locais, farmácias e supermercados.

Quais são as condições dos serviços públicos da região?

A presença de serviços públicos como transporte público, iluminação, pavimentação, coleta de lixo, arborização e urbanismo são fatores que também devem ser questionados junto ao corretor antes de concluir a negociação do imóvel.

O imóvel é adequado à minha família?

Se você está procurando um imóvel para morar com a sua família, é importante questionar se a casa ou o apartamento possui estrutura adequada para todos. Cabe ao corretor informar se o empreendimento oferece comodidade aos moradores, se as áreas comuns garantem o lazer da família e se o imóvel se encontra perto de parques, escolas, clubes e academias, por exemplo.

Como é a vizinhança do imóvel?

O corretor deve saber informar alguns detalhes sobre a vizinhança do bairro em que o imóvel se localiza, como a faixa etária média dos moradores da região, presença de escolas, delegacias e outros. Essas informações podem ser um indicativo importante acerca da segurança do local, então não deixe de se informar.

Qual é a posição do imóvel em relação ao sol?

A princípio, essa pode parecer uma indagação desnecessária, mas na verdade trata-se de algo fundamental. Ter uma boa incidência solar no imóvel é imprescindível para aproveitar a luz natural, evitar que a umidade se acumule nas paredes e armários durante os períodos de chuva e garantir um conforto térmico adequado. Cabe ao comprador ou locatário definir a importância desses pontos para suas necessidades, já que imóveis com posição privilegiada têm preço mais elevado do que os que recebem pouca luz solar.

O imóvel requer reformas?

Antes de comprar, verifique a necessidade de fazer reformas no imóvel. Há casos em que uma propriedade precisa de muitas reformas, o que pode resultar em um alto gasto além do já investido na aquisição do imóvel.

O imóvel pode ser reformado?

É comum que o novo proprietário deseje fazer pequenas reformas no imóvel, como aumentar o tamanho da cozinha ou da sala, por exemplo. No entanto, essa reforma nem sempre é possível devido à parte estrutural da propriedade. Por isso, é muito importante questionar o corretor sobre as modificações que podem ser feitas sem comprometer a parte estrutural do imóvel.

Qual é a idade do imóvel?

A propriedade escolhida por você pode até ser um imóvel de luxo, mas uma coisa é fato: se ele for muito antigo, é possível que apresente vários problemas, tanto estruturais quanto relacionados à parte elétrica, hidráulica, entre outros. Por isso, é fundamental perguntar a idade do imóvel ao corretor para avaliar, com precisão, o custo-benefício de adquirir o imóvel.

Quais são os perigos de comprar um imóvel muito barato?

Em geral, com relação a um imóvel em estoque (uma nova unidade no empreendimento, mas que já está pronta no ato da compra), não há problemas com ele: o preço pode estar baixo porque o imóvel já estava pronto bem antes da conclusão da obra. Isso acontece para favorecer o aquecimento do mercado. Dessa forma, as construtoras abrem mão de parte dos lucros para poder oferecer descontos, mas desconfie se o preço estiver muito aquém do mínimo praticado pelo mercado.

É importante ter em mente que, sendo um imóvel em estoque ou usado, nenhuma dúvida deve ser deixada para trás. Um corretor de imóveis capacitado saberá verificar a existência de problemas na documentação ou com problemas estruturais.

O que fazer se o inquilino não se mudar do imóvel que quero comprar?

Por lei, o inquilino tem a prioridade na compra do imóvel, mas caso ele não se interesse em adquirir o bem, qualquer outra pessoa pode comprá-lo. Caso o inquilino não desocupe a propriedade no prazo que foi combinado, será necessário entrar com uma ação de despejo.

É melhor comprar sozinho ou contar com a ajuda do corretor?

Comprar um imóvel sozinho pode parecer tentador à primeira vista, mas tenha em mente que essa pequena economia pode não compensar no futuro. Durante a negociação com o proprietário, é necessário ter desenvoltura e conhecimento para garantir que o acordo seja bom para todas as partes interessadas. Por isso, é muito importante contar com a ajuda de um especialista, como um corretor de imóveis bem preparado. A assessoria certa saberá encontrar o imóvel mais adequado às necessidades do comprador, negociar o valor justo e as condições de pagamento adequadas.

Como agir se o imóvel comprado na planta não for entregue?

Infelizmente, esse é um problema comum, e a única maneira de se precaver contra ele é lendo e entendendo o que está no contrato. Por isso, é muito importante receber a orientação de um especialista, que poderá acompanhar a leitura das cláusulas e regras que constam no documento — são elas que regem a compra e orientam as atitudes jurídicas que devem ser tomadas quando o prazo de entrega não for cumprido ou se ocorrer a interrupção da obra.

Neste caso, cabe indenização, mas o valor fica atrelado aos termos do contrato. Vale lembrar que, como a compra de um imóvel é uma relação de consumo, ela está protegida pelo Código de Defesa do Consumidor.

Como saber se comprar o imóvel é um bom negócio?

Diversos fatores caracterizam um bom negócio. Antes de comprar um imóvel, é preciso analisar:

  • o estado do imóvel;
  • o valor em relação ao mercado;
  • a valorização desejada nos próximos 5 anos;
  • se ele atende as necessidades e expectativas do comprador;
  • se a estimativa de crescimento (ou não) da região está de acordo com o esperado;
  • se as condições de pagamento coincidem com a realidade financeira do comprador.

Quais cuidados se deve ter ao comprar um imóvel?

Para se tornar o dono legítimo de um imóvel, é necessário respeitar a burocracia e fazer tudo de acordo com a lei. Para isso, é preciso tomar alguns cuidados com a vasta lista de documentos exigidos.

Com relação aos documentos exigidos

Saiba quais são os cuidados que se deve ter com a documentação:

  • observar se o vendedor apresentou toda a documentação devida;
  • prestar atenção nas certidões negativas do vendedor;
  • entender como é feito o contrato de compra e venda;
  • certificar-se da própria documentação;
  • conferir os documentos do imóvel.

Com relação à construtora

Se a pessoa estiver comprando um imóvel na planta, além dessas dicas, é essencial pesquisar tudo a respeito da construtora responsável pelo empreendimento.

Com relação aos gastos extras

É necessário ter um dinheiro extra para os gastos referentes à entrega das chaves. Caso o financiamento tenha sido feito com a própria construtora, há certas despesas a serem pagas além da prestação.

Quanto aos gastos com a documentação, eles correspondem a 0,5% do valor do bem que está sendo financiado, além dos custos com os registros nos cartórios e com o pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Intervivos).

Quais preocupações que se deve ter com a documentação do imóvel?

A Corregedoria do Tribunal de Justiça de cada estado estabelece, para a segurança da transação, quais são as certidões que precisam ser apresentadas pelo vendedor. É importante que elas estejam atualizadas — caso contrário, o cartório de notas não poderá lavrar a escritura pública.

Para que o comprador se sinta mais seguro com relação à documentação do imóvel, é fundamental que ele tenha o auxílio do seu corretor de confiança para realizar a análise da documentação antes da compra da casa ou apartamento. Por ter conhecimentos específicos acerca do mercado imobiliário, esse profissional será capaz de checar se o negócio está completamente em ordem para todas as partes.

O que pode dificultar a escritura do imóvel?

São várias as questões que podem dificultam a obtenção da escritura de um imóvel, e é por isso que ela requer tanta atenção do comprador. Os problemas mais encontrados com relação à escritura são dívida com condomínio e dívida com o IPTU, além das dívidas pessoais do vendedor que também podem comprometer a venda do imóvel.

7. Qual é a importância do laudo de vistoria?

O papel e a importância do laudo está em documentar, com rigor técnico e detalhadamente, quais são as reais condições do imóvel. Além disso, ele inibe a falta de cuidado do inquilino pelo tempo em que habitar o imóvel, pois sabe que todos (proprietário e imobiliária) têm conhecimento total do estado do imóvel antes da locação.

É essencial que o laudo seja formalmente reconhecido pelo vendedor ou locador e pelo comprador ou locatário, tanto no ato do contrato quanto no termo de devolução de chaves — em caso de locação.

Agora que você já sabe o que é vistoria de imóveis e entendeu a importância de fazê-la antes de vender ou alugar, que tal se preparar pra adquirir seu próprio lar? Confira agora nosso guia completo para comprar um apartamento e veja o que é preciso para realizar esse sonho!

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