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Tudo que você precisa saber sobre registro e escritura de imóveis
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Na hora de comprar um imóvel, muitos pontos precisam ser pensados com cuidado para garantir uma transação idônea e correta. Entre esses pontos, está a escritura de imóveis, documento que comprova e legitima a sua posse como dono do imóvel em questão, atestando os pontos essenciais referentes à sua compra.

Conhecer os documentos e as exigências burocráticas é fundamental para quem pensa em comprar um imóvel e, por isso, neste conteúdo, abordaremos algumas questões importantes, como a escritura, o registro de imóveis, a alienação fiduciária, entre muitos outros. Continue a leitura e confira!

O que é a escritura de imóveis? Qual a sua importância?

Quando for comprar um imóvel, é preciso atenção, já que muitas pessoas acreditam que apenas com os termos do contrato de promessa de compra e venda já estão garantindo a posse do imóvel comprado. Isso é um erro.

A escritura de imóveis é o único documento que comprova, de forma legal, a sua posse sobre o imóvel em questão, desde que, claro, ela seja lavrada em cartório e o bem esteja registrado em seu nome.

Ter a escritura do imóvel que você comprou garante que um vendedor mal intencionado não conseguirá vender mais de uma vez o mesmo imóvel, e nem que outras pessoas poderão requerer o seu bem na Justiça (como nos casos em que o imóvel vendido seja parte de uma herança e a documentação não esteja adequada, ou só um dos herdeiros realize a transação).

Pela lei, a escritura deverá ser elaborada para diversas alienações imobiliárias, como compra e venda, usufruto de imóveis, doação, emancipação de menor, divisão de área amigável, pacto antenupcial etc. É a escritura que torna qualquer negociação imobiliária muito mais segura.

O registro de imóveis e a escritura de imóveis são a mesma coisa?

Não. Embora ambos sejam importantes na hora de comprar o seu imóvel, eles não são a mesma coisa e é fundamental não confundir os termos.

A escritura é o documento lavrado em cartório que dispõe sobre todos os detalhes do processo de compra do imóvel, como o valor, a data de entrega das chaves, as partes envolvidas no processo, a forma de pagamento e outros.

Já o registro de imóveis é o documento que permite a transferência efetiva do bem para um novo titular. É a partir de então que o comprador assumirá as obrigações acessórias relativas ao imóvel, como o pagamento do IPTU.

Assim, podemos entender que a escritura garante a posse do imóvel, formalizando a venda, enquanto o registro torna a titularidade válida.

Qual a relação entre alienação fiduciária e escritura do imóvel?

A alienação fiduciária, embora não seja um termo muito comum a várias pessoas, costuma estar presente em contratos de empréstimos e de financiamento.

Ela significa que, no ato do empréstimo ou do financiamento, um bem é dado como garantia à instituição de crédito. Porém, embora o bem seja transferido para a instituição credora, ele pode permanecer com o proprietário até que toda a dívida seja quitada, garantindo o pagamento das prestações.

Esse modelo surgiu para substituir a hipoteca nas operações que envolviam bens como garantia, entre eles, os imóveis, reduzindo a burocracia e a taxa de inadimplência.

É muito importante entender essa transação, já que muitas pessoas podem vender imóveis alienados e, nesses casos, você precisa de um cuidado extra, já que, como o bem está alienado, ainda existem parcelas e débitos a serem quitados com a instituição de crédito.

Assim, é preciso que o comprador do imóvel quite essa dívida e que essas informações estejam presentes tanto no contrato firmado com o vendedor como na instituição de crédito.

Somente após a quitação da dívida é que a escritura de imóveis poderá ser lavrada, transferindo, assim, o imóvel quitado para o novo comprador.

Outra opção é o comprador realizar um novo financiamento do imóvel em questão, sendo que essa transação deverá também envolver o banco que fez o primeiro financiamento da propriedade.

O banco financiador apurará o débito vigente, já incluindo as taxas de juros e correções e, então, um novo contrato de compra e venda será firmado, envolvendo o vendedor, o comprador e a instituição financeira, ajustando a parte do valor do novo financiamento que será usada para quitar a dívida do vendedor com o banco.

Quanto custa lavrar a escritura de imóveis?

Na hora de realizar a lavratura da escritura, geralmente são cobrados dois valores, referentes ao Imposto sobre Transferências Imobiliárias, o ITBI, e às custas com o cartório.

As custas com o cartório, geralmente, são cobradas de acordo com uma tabela progressiva, assim, o valor pago dependerá do valor do imóvel. Já o ITBI, em geral, costuma ser 2% do valor da propriedade.

Valor venal ou valor real

Outro ponto importante quando você for passar a escritura é decidir se o seu valor será especificado pelo valor venal ou pelo valor real do imóvel.

O valor venal é dado pela Prefeitura por meio de um cálculo próprio e costuma ser mais baixo que o valor real, aquele sobre o qual efetivamente foi feita a transação.

Embora optar pelo real possa deixar o valor da escritura mais alto, esse é um meio mais seguro em relação ao Imposto de Renda, já que todas as transações de compra e venda de imóveis precisam ser declaradas, e os valores lançados precisam ser reais, inclusive com o mesmo valor para o IR do vendedor e do comprador.

Além de todos esses, ainda existe mais um custo relacionado ao registro do imóvel, que também é feito no Cartório de Imóveis, e cada estado estabelece um valor diferente de acordo com o valor da propriedade.

Em geral, uma regra comum é pedir ao comprador que separe algo em torno de 5% do valor do imóvel para toda essa documentação.

Quais os documentos necessários para a escritura de imóveis?

Documentos do vendedor

Verifique os documentos necessários:

  • cópia autenticada do RG e do CPF de todos os proprietários;
  • endereço e profissão de todos os proprietários e cônjuges;
  • certidão de casamento atualizada de todos os proprietários;
  • pacto antenupcial registrado ou Escritura Pública do pacto antenupcial de todos os proprietários.

Se a compra for feita por meio de uma imobiliária ou de uma construtora, os documentos necessários são:

  • inscrição no CNPJ;
  • contrato social consolidado;
  • CPF e RG dos sócios administradores, bem como suas profissões e endereços;
  • certidão negativa dos tributos federais;
  • certidão simplificada da Junta Comercial;
  • certidão negativa do INSS.

Documentos do comprador

Confira, a seguir, quais são os documentos do comprador:

  • RG e CPF do comprador e do cônjuge;
  • certidão de casamento ou de nascimento (para quem não for casado);
  • pacto antenupcial ou Escritura Pública do pacto antenupcial;
  • profissão e endereço completo.

Documentos do imóvel

Se o imóvel for urbano:

  • matrícula atualizada do imóvel;
  • IPTU;
  • certidões negativas de ações e de ônus;
  • certidão de cadastro no município, valor venal e certidão negativa de débitos municipais;
  • para imóveis em condomínios, é preciso uma declaração autenticada e assinada pelo síndico, afirmando não existirem débitos pendentes e ata de eleição do síndico.

Para imóveis rurais:

  • CCIR (Certidão ou Certificado de Imóvel Rural);
  • ITR (Imposto Territorial Rural);
  • matrícula atualizada do imóvel;
  • certidões negativas de ações e de ônus.

Como você viu, a escritura de imóveis e o registro de imóvel são extremamente importantes para garantir a sua transação imobiliária. Se você gostou deste conteúdo, aproveite e confira nossas dicas para comprar o seu primeiro imóvel! Vamos lá!

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