Guia completo de como comprar um imóvel

Como comprar um imóvel? Qual a melhor opção para minha família? O que influencia o valor de um bem imobiliário? Essas são as principais perguntas feitas por quem deseja adquirir uma propriedade. Mas há muitas outras a serem respondidas.

Para ajudá-lo nesta empreitada, elaboramos um guia completo para que essa compra seja feita da melhor maneira possível para que seu novo lar supere suas expectativas que seja realizada da forma mais transparente e segura possível. Acompanhe!

1. Qual é a preparação necessária para a compra do imóvel?

Esse é um item de leitura fundamental para quem deseja saber como comprar um imóvel. Por isso, leia atentamente as informações a seguir:

Planejamento financeiro

Pelo fato de valor investido ser muito alto, é imprescindível seguir um planejamento financeiro com bastante antecedência. Assim, adote uma planificação inteligente dos recursos prestando atenção nestas atitudes:

Cortar despesas

Elimine os gastos com coisas desnecessárias e supérfluas. Por mais que isso possa ser difícil, a tranquilidade e o conforto futuros serão muito compensadores.

Evitar contrair dívidas

Se existirem algumas despesas que você não consegue se livrar de forma imediata, não se desespere. Lembre-se que você as pode ter contraído antes de pensar em comprar um apartamento. No entanto, é possível e recomendado que você evite contrair novas dívidas focando na aquisição sonhada.

Evitar contrair empréstimos

Viva de acordo com os seus ganhos. Isso significa que você deve evitar fazer qualquer tipo de adiantamento financeiro, tais como:

• usar cartões de crédito;
• usar o cheque especial;
• fazer empréstimos pessoais.

Lembre-se de que usar essas facilidades sai muito caro, pois os juros são altíssimos, podendo, inclusive, acabar o seu planejamento para comprar sua casa própria.

Manter o foco

As tentações de consumo são muitas e diárias, e conseguir resistir a elas não é fácil para ninguém. Para manter o foco em seu objetivo de morar no que é seu, não caia nestas armadilhas de consumo:

• prefira passear em parques e em eventos culturais em vez do shopping;
• vá às compras sem as crianças (você estará controlando as tentações delas também);
• não compre por impulso.

Localização do imóvel

Idealize o local onde você deseja morar com sua família levando em consideração vários aspectos segundo sua preferência, tais como:

proximidade com o trabalho, escola e universidade;
presença ou não de comércio local;
local isolado ou movimentado;
contato com a natureza;
outros fatores.

Pesquisa prévia de tipos de imóveis

Na hora de escolher um imóvel nos questionamos: casa ou apartamento? Escolher entre um deles para morar não é tarefa das mais fáceis. A melhor forma de tomar essa decisão é conhecer bem essas possibilidades de moradia. Ambas as moradias apresentam pontos positivos e negativos. A maior desvantagem de um apartamento, por exemplo, é a obrigatoriedade do pagamento do condomínio.

No entanto, nele podem estar inclusas taxas como água e gás, além dos custos de manutenção de toda moradia e da área de lazer. Ao morar em um condomínio-clube, por exemplo, você pode economizar gastos com academia e com passeios frequentes com as crianças.

2. Qual tipo de imóvel escolher?

Fazer uma avaliação para compra de imóvel para morar é um passo importante para a grande maioria das pessoas. Isso porque, trata-se de um bem de valor alto e que não representa liquidez no mercado — no caso de ser necessário se desfazer da propriedade com certa rapidez.

Dessa forma, antes dessa escolha trace seu perfil pensando se:

você pretende morar perto do trabalho ou de um local em que haja possibilidade de uma colocação profissional;
seu desejo é morar perto de escolas ou universidades;
você gostaria de morar perto de padarias e farmácias;
sua família poderá ou não aumentar;
você prefere morar em casa ou apartamento.

O próximo passo é optar pelo tipo e fase de construção da propriedade desejada. Quem pode esperar até mudar para sua nova moradia, pode escolher um empreendimento na planta. Já quem tem pressa na mudança, pode comprar um imóvel já pronto, sendo ele novo ou usado. Confira as particularidades desses tipos de moradias.

2.1. Imóvel na planta

Não há como negar. Quando se compra um imóvel na planta ou durante sua construção, o que se adquire é uma promessa de entrega. Portanto, para não correr riscos com essa aquisição, é crucial pesquisar tudo sobre a construtora e demais empresas envolvidas na venda do imóvel.

Averigue seus históricos e cheque-as nos seguintes locais: em sites especializados, no Cadastro de Reclamações Fundamentadas, no banco de dados do Procon, e, ainda, no site do Tribunal de Justiça, para se certificar de que essas organizações não estejam sendo processadas.

Quanto à documentação, a incorporação deve, obrigatoriamente, estar registrada no Cartório de Registro de Imóveis. O Memorial Descritivo do imóvel na planta também deve ser verificado, pois é nele que constam todos os detalhes do empreendimento que será entregue, como sua metragem exata, suas características, e os materiais que serão utilizados na construção.

2.2. Imóvel novo (pronto)

A princípio, o fato da obra já estar construída faz com que a compra seja mais segura. Contudo, são necessários alguns cuidados como descobrir se o imóvel está sendo vendido pela própria construtora ou por um investidor. Neste último caso, não será possível pleitear com quem construiu a unidade possíveis defeitos como uma rachadura na parede, um piso irregular, ou qualquer coisa que não condizer com o memorial descritivo.

Mas, se quem a estiver vendendo foi quem ergueu o empreendimento, é importante solicitar uma vistoria no imóvel antes de adquiri-lo, ela é um direito do comprador.

2.3. Imóvel usado

Mais uma vez, é de extrema importância tirar certidões e checar toda a documentação do imóvel. Na Certidão Vintenária, por exemplo, constarão informações que abrangem os últimos vinte anos do apartamento ou da casa. Com ela, é possível descobrir possíveis hipotecas, se ela serve como garantia de pagamento de alguma dívida, ou se possui qualquer tipo de pendência.

Dados os tipos de imóveis acima, seja qual for a opção escolhida — imóvel pronto ou na planta, ou usado — também é fundamental levantar atestados que comprovem que o vendedor não está respondendo a nenhuma ação judicial que possa comprometer a negociação. Assim, verifique a existência de disputa de bens, ações trabalhistas, etc.

Convém lembrar, também, que a compra de uma propriedade usada exige 50% do valor do imóvel para pagar o valor da entrada. Além disso, não se esqueça que casas com mais de 10 anos já apresentam necessidade de pequenos ou médios reparos elevando o valor gasto com o bem.

3. Quais são os fatores que influenciam no preço do imóvel?

O valor final de um imóvel é influenciado por vários fatores. É por isso que o vendedor nunca deve comparar o preço da sua propriedade com a de outra pessoa apenas pelo tamanho e quantidade de cômodos da mesma. Essa atitude gera frustração e não facilita em nada a venda.

Já o comprador consegue ter uma visão melhor de como esses fatores influenciam na escolha de qual imóvel comprar para atender a todas as necessidades de sua família. Acompanhe todos os fatores e entenda o que norteia o preço do bem.

Localização

A localização do seu imóvel costuma ser o principal fator decisivo para definir o preço do bem. Essa é a opinião da maioria dos corretores — ou seja, os especialistas no assunto. Assim, as propriedades localizadas próximas aos bairros nobres e ao centro, valoriza qualquer endereço.

Afinal, a proximidade de áreas centrais ou bairros nobres valoriza, sim, qualquer propriedade. Há localizações em desenvolvimento, que contam com bom potencial de crescimento ou que recebem investimentos e melhorias públicas também são melhor avaliadas. Da mesma forma, os locais desprivilegiados (como aqueles com casas noturnas e com trânsito dia e noite) depreciam facilmente, levando o preço para baixo.

Estrutura

Esse item também conta muito, fazendo com que um imóvel que apresente certas características estruturais seja mais valorizado. Confira uma lista com todas elas:

facilidade na ampliação e ligação de encanamentos e parte elétrica;
ambientes bem distribuídos e integrados;
maior número de cômodos;
espaço para ampliações;
ambientes amplos.

Embora apartamentos pequenos e funcionais estejam em alta no mercado, é inegável que ambientes maiores e mais aconchegantes ainda enchem os olhos de muitos compradores.

Facilidades

A importância desse item é tamanha que seu nome já diz tudo — facilidades. Em uma época em que a correria é tanta, que cada minuto importa, poder contar com serviços perto de casa é algo de muito valor.

As comodidades que mais influenciam ao comprar um imóvel são os supermercados, as farmácias, as padarias, os hortifrútis e as lavanderias, pois são serviços de primeira necessidade. A seguir destacam-se os pontos para se alimentar como lanchonetes, restaurantes, bares e cafés.

Já os bairros mais comerciais ainda podem contar com escolas e universidades, clínicas médicas e odontológicas, hospitais, pet shops e clínicas veterinárias e centros comerciais. Já uma região próxima a um shopping center pode encarecer muito um imóvel.

Acabamento

Esse quesito tem muita influência, que tanto pode ser para valorizar quanto para desvalorizar uma propriedade. E isso depende da construção do imóvel e também das reformas realizadas. As construtoras e os proprietários que investem em materiais de baixa qualidade não poderão vender o imóvel por um valor mais elevado.

Já aqueles que usarem material de primeira qualidade no acabamento poderão lucrar mais com a venda do bem. Mas quem adquirir um imóvel como essa qualidade final também terá vantagens, pois itens de excelente qualidade duram bem mais e a pessoa saberá que terá menos gastos e preocupações com manutenções futuras.

Conservação

Como comprar um imóvel em mal estado de conservação? Impensável, não é mesmo? Problemas elétricos (fiação muito antiga), hidráulicos (vazamentos) e estruturais (umidade e rachaduras nas paredes), são problemas que desencorajam a efetivação da compra. No entanto, essas condições podem servir de pretexto para barganhas.

Lazer

Casas com quintais, churrasqueiras e piscinas e apartamentos com ampla área de lazer são cada vez mais valorizados. Isso porque, a possibilidade de usufruir de uma boa área de lazer faz muita diferença no momento da avaliação imobiliária.

E se, atualmente, cuidar do corpo passou a ser um item essencial na manutenção da saúde e uma forma de diversão, a maioria das famílias perceberá que as localidades com parques — para praticar caminhada, corrida, esportes e fazer ginástica ao ar livre esportes — academias e ciclovias também são importantes diferenciais.

Garagem

A realidade brasileira faz com que poucos de nós sequer cogitem utilizar transportes públicos no Brasil. Dessa forma, possuir mais de uma vaga de garagem e, sobretudo, se elas forem cobertas, costuma fazer grande diferença na precificação do imóvel.

4. Quais são as burocracias da compra do imóvel?

A palavra burocracia assusta qualquer pessoa, afinal, ela é associada a morosidade, preocupação e dor de cabeça, mas não precisa ser assim. Para tornar essa etapa mais fácil, basta conhecer como proceder com a documentação a ser analisada antes de assinar o contrato.

Documentação necessária

Confira uma lista detalhada da documentação que deve ser apresentada pelo vendedor e pelo comprador.

Documentos do imóvel

cópia do Registro de escritura de imóvel (escritura definitiva) no nome do vendedor, registrada no Cartório de Registro de Imóveis;
registro de ações reipersecutórias e alienações, emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis;
averbação da construção junto ao cartório do Registro de Imóveis;
certidão negativa de débitos condominiais;
certidão negativa vintenária de ônus reais;
planta do imóvel aprovada pela prefeitura;
cópia autenticada do IPTU do ano;
certidão negativa de impostos.

Documentos de imóvel em inventário

autorização de venda pelo Ministério Público (para imóveis de pessoas menores de idade);
certidão negativa vintenária de ônus reais;
cópia do atestado de óbito.

Documentos pessoais do vendedor (em caso de pessoa jurídica)

certidão negativa de devidos estaduais, expedida pela Secretaria de Estado da Fazenda;
certidão negativa de ação cível, expedida pela Justiça do Trabalho e Justiça Federal;
cópia do contrato social ou estatuto social na Junta Comercial;
carta com data da última alteração do contrato;
certidão negativa de débitos com o INSS;
protestos de títulos.

Documentos pessoais do vendedor (em caso de pessoa física)

certidões de feitos, emitidas pela Justiça Federal e Justiça do Trabalho;
certidão negativa de ações cíveis, expedida pelo Fórum;
cópia da certidão de nascimento ou casamento;
cópia da certidão do cônjuge, se for casado;
certidão negativa de interdição e tutela;
comprovante de residência;
cópia do RG e do CPF;
protesto de títulos.

Documentos do comprador

cópias do RG e CPF do cônjuge, se for casado;
deve informar endereço e profissão;
certidão autenticada de casamento;
cópia do RG e do CPF.

Contrato de compra e venda

Todos os dados acerca do vendedor e do comprador devem estar descritos no contrato de compra e venda de um imóvel, além valor e do pagamento, entre outras coisas. As informações imprescindíveis são:

multas, que aparecem em caso de atraso na entrega do imóvel e entrega em diferentes condições, além de rescisão de contrato;
itens de mobília, se for vendido com móveis devem estar descritos no contrato;
período das parcelas que serão pagas pelo imóvel;
comissão da imobiliária;
valor total do imóvel;
forma de pagamento;
valor dado como sinal;
nome completo;
título eleitoral;
estado civil;
RG e CPF;
profissão.

5. Como é feito o pagamento da compra do imóvel?

Assim que o imóvel perfeito for encontrado, é hora de decidir qual será a forma de pagamento. E há várias opções, cada uma delas mais adequada a um determinado perfil.

À vista

Esta é a melhor das formas de pagamento, com inúmeras vantagens. Infelizmente, ela é inviável para a maioria das pessoas, pois pode ser necessário ter uma reserva financeira com dinheiro guardado há muito tempo. Seus principais benefícios são: maior poder de negociação do valor do imóvel e inexistência de pagamento de parcelas mensais.

Por financiamento

Financiar um imóvel é como fazer um empréstimo para comprar o bem adquirido. Por isso, além de passarmos por uma avaliação de crédito, ainda devemos ter em mente que a própria propriedade servirá como garantia dos pagamentos. O principal ponto desfavorável é o preço final do imóvel. Isso acontece devido à incidência dos juros sobre o valor do bem, elevando seu valor.

O financiamento imobiliário pode ser feito por bancos, públicos e privados, ou com a própria construtora e conta com linhas de crédito para compras de imóveis novos ou usados. Uma vantagem nesse tipo de negociação é poder usar o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) em várias etapas da compra.

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

Uma das modalidades de financiamento é concedida pelo SFH, que trabalha com recursos do FGTS e da Caderneta de Poupança. Ele pode ser usado na compra de bens que custam até R$ 750 mil e está disponível nos estados de São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro e Distrito Federal. Para os outros estados da União é possível financiar até R$ 650 mil.

Neste caso, o tempo máximo de financiamento concedido é de 30 anos, podendo ser financiado até 90% dos imóveis novos, como concede o Banco do Brasil e a Caixa Econômica Federal,, por exemplo e 70% dos imóveis usados.

Programa de Crédito Habitacional ao Cotista do FGTS (Pró-Cotista)

Para quem possui Fundo de Garantia, há ainda a opção do usar o Pró-Cotista, com regras parecidas com as do SFH, mas é exclusivo para quem contribui com o FGTS.

Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

Existe também o SFI, que usa os recursos de grandes investidores e instituições financeiras. Quem pretende saber como comprar um imóvel dessa forma deve saber que os juros praticados são mais altos do que os aplicados pelo SFH.

Seu prazo máximo para quitação da dívida é de 35 anos. Para imóveis com valores acima de R$ 750 mil não há limite de prazo e pode ser financiado até 75% do valor total do imóvel.

Confira quais são os índices empregados nesse tipo de contratação:

INCC (Índice nacional de custos da construção)

O INCC — de responsabilidade da Fundação Getúlio Vargas — é calculado de acordo com a evolução dos custos em torno da construção de unidades de habitação. Ele é aplicado em imóveis que ainda estão na planta ou sendo construídos.

IGPM – M (Índice Geral de Preços do Mercado)

Igualmente calculado pela Fundação Getúlio Vargas, esse índice é aplicado na correção das parcelas que vencem depois da entrega das chaves aos novos proprietários.

TR (Taxa Referencial de Juros)

A taxa Taxa Referencial de Juros é bem conhecida por incidir sobre a Caderneta de Poupança. No sistema de habitação, ela é usada no ajuste das parcelas dos imóveis financiados por bancos. Ela corrige os valores das prestações vencidas após o comprador estar com a posse do imóvel

Por consórcio

Esta é uma forma de aproveitar as vantagens de um pagamento à vista, pois a pessoa terá o valor da entrada ou do imóvel total distribuído em parcelas pagas mensalmente utilizando uma carta de crédito. A cada mês, quem tem consorcio pode ser contemplado, já que os sorteios das cotas são feitos em assembleias e com esse intervalo de tempo.

Nesse caso, o comprador passará por uma análise de crédito para usar o montante para:

comprar um apartamento usado ou novo;
adquirir um terrenos;
usar em construções ou reformas.

Quem aderiu ao consórcio, ainda poderá oferecer um lance mensal, o qual representará o adiantamento desse valor e que será abatido do preço total. A quantidade de dinheiro ofertada é diretamente proporcional à chance de obter a liberação da carta de crédito.

6. Qual o papel da imobiliária na compra do imóvel?

A imobiliária tem um papel importante na aquisição de um imóvel em praticamente todo o processo. Ela ajuda na escolha da propriedade que mais se adéqua às necessidades dos compradores e depois participa de toda a parte burocrática para que a negociação seja a mais segura possível. Por isso, selecionar uma imobiliária de confiança é garantia de encontrar o melhor imóvel para sua família.

E então, após estudar nosso guia completo de como comprar um imóvel, você se sente pronto para adquirir sua casa ou apartamento? Então entre em contato conosco! Ficaremos felizes em ajudar!