Os temas tributários sempre foram motivos de muita discussão e curiosidade. Afinal de contas, todas as esferas da economia brasileira são contempladas com suas respectivas alíquotas e condições, que impactam o cotidiano financeiro das pessoas tanto no ambiente imobiliário como empresarial.
Com isso em mente, desenvolvemos um conteúdo especial para esclarecer a tributação sobre permuta com torna. De imediato, a questão pode ser inusitada para os consumidores que ainda não foram apresentados a uma situação desse formato.
Independentemente disso, porém, acreditamos que você precisa estar ciente de uma condição que eventualmente pode acontecer em sua jornada empreendedora ou pessoal. Vamos lá?
O conceito e o funcionamento da permuta de imóveis
Em um primeiro momento, é muito importante entender o conceito de permuta. Seu significado básico é a ideia da troca, na qual duas partes entram em um acordo de transição e, assim, trocam os itens discutidos na negociação. No entanto, para que se configure tal modalidade, o dinheiro não pode ser o elemento equivalente, já que isso seria uma simples operação de compra e venda.
Inclusive, vale fazer um gancho à era moderna, em que influenciadores digitais permutam seu capital de influência nas redes sociais em troca de mercadorias, bens, serviços ou afins. Dessa maneira, observamos a permuta sendo utilizada como poderosa ferramenta de publicidade, que atinge um público específico e segmentado em torno de determinada personalidade.
Mas que tal voltarmos ao conceito mais básico de permuta, que é aquele presente no segmento imobiliário? Afinal, a permuta de imóveis corresponde a uma simples transação na qual duas partes entram em um acordo consensual, descrevendo a troca de unidades imobiliárias entre elas.
De modo geral, não existem regras para esse contrato. Podem ser incluídos um ou vários imóveis, finalizados ou em construção, desde que se atenda à equivalência de preço e/ou ao consenso das partes que negociam.
A tributação sobre permuta com torna
Quando a permuta não é equivalente, existe o ato da torna, que nada mais é do que a soma de algum valor que equilibre a transação. Trocando em miúdos, isso significa que alguma das duas partes do contrato precisará adicionar dinheiro à negociação, deixando-a mais justa e facilitando o acordo. Para ilustrar melhor, elaboramos um exemplo prático. Veja só:
- a parte 1 dispõe um apartamento no valor de R$ 500 mil;
- a parte 2 dispõe de um terreno no valor de R$ 430 mil;
- para equilibrar a troca, a parte 2 adiciona R$ 70 mil (em dinheiro) à sua proposta.
Mas é justamente aí que entra o “x” da questão! Uma vez que a permuta ocorre em equivalência, imóvel por imóvel e sem dinheiro, não existe tributação aferida. Afinal de contas, a Receita Federal não pode aferir ganho de capital em uma transação equivalente. Porém, como você percebeu, a permuta com torna acaba sendo uma exceção à regra, estando inclusive especificada no Código Civil Brasileiro.
Pessoa física
O Artigo 533 desse mesmo código regulamenta as condições da permuta imobiliária. Em seu conteúdo, o texto destaca que se aplicam às trocas as mesmas disposições referentes às operações de compra e venda, apenas com as seguintes exceções:
I – salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca;
II – é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.
Sendo assim, uma permuta entre pessoas físicas estará sujeita à tributação por ganho de capital, mas pode receber isenção caso não haja a torna de valores. Basta que a troca seja equivalente entre os bens dispostos no acordo — que não podem incluir veículos, apenas imóveis em suas variadas formas: casas, apartamentos, terrenos, galpões e afins.
Cálculo
Apesar da exceção descrita acima, vale lembrar que nem sempre os negociantes conseguirão entrar em um acordo equilibrado sem a adição de dinheiro. É justamente nessa situação que a Receita Federal encontra a oportunidade de aferir ganho de capital, tributando uma alíquota proporcional ao valor da torna.
De determinada forma, a equação é bastante simples e não exige a participação de um profissional contábil para seu cálculo até certo momento. A conta toda ocorre da seguinte maneira:
- em primeiro lugar, você deve acrescentar a quantia da devolução ao valor do(s) imóvel(eis);
- então, divide-se o valor da devolução pelo resultado obtido na soma anterior;
- por último, multiplica-se o resultado por cem, encontrando a porcentagem considerada ganho de capital pela RF.
Mais uma vez, vamos contar com uma ilustração do exemplo. Mas, primeiramente, confira os valores que serão utilizados em nosso cálculo:
- imóvel na permuta: R$ 500 mil;
- torna: R$ 200 mil;
- total: R$ 700 mil.
Em seguida, basta aplicar a equação:
torna / total = resultado x 100 = porcentagem de ganho de capital sobre a torna
ou seja:
200.000 / 700.000 = 0,2857 x 100 = 28,57%
Com isso, podemos dizer que a Receita vai considerar o ganho de capital sobre a torna na casa de 28,57%, o que equivale a R$ 57.140. Mas pode ficar tranquilo, pois esse não é o valor devido ao Estado após a negociação. Na realidade, trata-se apenas da quantia que a RF interpreta que você ganhou na transação (e é sobre ela que ocorrerá a tributação).
Na maioria dos casos, a alíquota praticada está fixada em 15% — que, dos R$ 57.140 aferidos como ganho, representaria uma tributação no valor de R$ 8.571. Para todos os efeitos, vale lembrar da possibilidade de parcelar essa quantia, seguindo o mesmo padrão de pagamento do recebimento da devolução (que pode ser dividido em vários meses pela outra parte).
Mesmo que você conte com as habilidades básicas para realizar esse cálculo, devemos ressaltar que é fundamental ter um auxílio profissional e técnico em tal tipo de negociação. Essa é a melhor maneira de garantir a legalidade, transparência e agilidade da transação, evitando sofrer com as inconveniências de um golpe ou equívoco.
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