Avaliar um terreno não é apenas uma tarefa de números, mas um processo que envolve conhecimento profundo do mercado, da legislação vigente e das características únicas de cada imóvel. A Anuar Donato entende a importância de uma avaliação precisa e criteriosa, e por isso adota os métodos mais eficazes, alinhados às exigências do mercado e objetivos dos nossos clientes.
Neste artigo, vamos explicar os principais métodos de avaliação utilizados pela nossa equipe, com base em diferentes situações e tipos de terrenos. Cada método de avaliação tem suas particularidades e se aplica melhor a determinados contextos. Vamos apresentar os métodos mais comuns, com base no objetivo do laudo, nas características do terreno e na disponibilidade de dados do mercado.
O método comparativo direto de dados de mercado
Quando pensamos em avaliação de terrenos, o método comparativo direto de dados de mercado é sempre o primeiro a ser considerado. Por que isso acontece? Porque ele se baseia em dados reais de mercado, o que garante maior precisão. É como se você estivesse fazendo um comparativo entre terrenos similares que foram vendidos recentemente. Imagine que você esteja avaliando um terreno na Zona Sul de Belo Horizonte. Ao comparar o valor deste terreno com o de outros terrenos próximos, que têm características semelhantes, conseguimos chegar a uma estimativa de preço muito mais precisa.
No entanto, para que esse método seja eficaz, é necessário que haja uma quantidade suficiente de dados confiáveis sobre transações recentes. Se o mercado estiver ativo e os dados forem atualizados, o método se torna ainda mais forte, pois estamos falando de números reais. No entanto, se o mercado for mais fechado, com poucas transações, o método pode ter limitações. Ainda assim, em mercados líquidos e com grande volume de vendas, esse é o método mais confiável e aceito pelos órgãos reguladores e pelas partes envolvidas nas transações.
O Método da Abordagem Residual
Em algumas situações, a avaliação do terreno precisa considerar o potencial de desenvolvimento do imóvel. É aqui que entra o método da abordagem residual. Este método é indicado para terrenos com grande potencial para empreendimentos imobiliários, como loteamentos ou condomínios. O valor do terreno é calculado subtraindo-se o custo de construção, encargos e o lucro do empreendedor do valor de mercado do empreendimento final.
Esse método é perfeito para quem está buscando avaliar terrenos para projetos específicos, pois leva em conta a viabilidade de construção e o retorno esperado. Contudo, ele depende de projeções precisas sobre o mercado imobiliário, custos de construção e receitas futuras. Ou seja, não se trata de um processo simples, mas sim de uma estimativa que exige conhecimento profundo do setor e confiança nas projeções.
O Método de Custo de Reprodução
O método de custo de reprodução é menos utilizado em terrenos puramente vazios, mas pode ser extremamente útil em terrenos com construções, ou até em terrenos que, embora vazios, exigem um grande trabalho de adaptação para gerar uma área útil. Esse método calcula o custo para recriar as condições semelhantes ao terreno avaliado, considerando o custo da reconstrução de propriedades no local.
Porém, esse método tem limitações. Se não houver dados de mercado comparáveis, ele pode ser uma alternativa para estimar o valor, mas sua aplicação tende a ser mais rara no mercado atual. A obsolescência ou superadição (quanto o terreno foi alterado e o quanto essa mudança impacta seu valor) também precisa ser levada em consideração.
O Método Involutivo
Quando se trata de terrenos grandes, voltados para loteamentos ou condomínios, o método involutivo é a escolha ideal. Esse método calcula o valor do terreno com base no lucro líquido que se espera obter com a comercialização das unidades que serão construídas, dividindo o valor esperado pelas unidades pelo número de lotes e considerando todos os custos envolvidos no processo.
Esse método é perfeito para grandes projetos de desenvolvimento, mas exige uma análise detalhada dos custos de loteamento, da viabilidade de vendas e do mercado em que o projeto será implantado. A Anuar Donato utiliza esse método quando é necessário planejar um loteamento ou empreendimento de grande porte, garantindo uma avaliação precisa e adaptada às necessidades de nossos clientes.
Como escolher o método certo?
A escolha do método de avaliação correto depende de diversos fatores, como as características específicas do terreno, o objetivo do laudo e a disponibilidade de dados no mercado, além das exigências de normativas, como a NBR 14653-2 (norma brasileira de avaliação de imóveis). Cada terreno é único, e por isso, nossa equipe na Anuar Donato realiza uma análise detalhada antes de determinar o melhor método de avaliação.
É importante destacar que, muitas vezes, a combinação de métodos pode ser necessária para chegar a uma avaliação mais precisa. Em um mercado tão dinâmico como o imobiliário, estar alinhado com as melhores práticas e métodos de avaliação é essencial para garantir que o valor atribuído ao imóvel esteja de acordo com sua realidade no mercado.
Conte conosco!
A Anuar Donato é especializada em oferecer laudos e avaliações de terrenos com total precisão, seja para compra e venda, garantias, ou desapropriação. Usamos os melhores métodos avaliativos disponíveis, sempre com um olhar atento às particularidades de cada imóvel. Se você tem um terreno em mente ou deseja entender melhor o valor de um imóvel, estamos prontos para ajudar a fornecer uma avaliação detalhada e estratégica.
Entre em contato conosco e descubra como podemos ajudar você a tomar decisões informadas no mercado imobiliário.