A escritura de imóvel é o único documento que comprova legalmente a propriedade de um bem, então, contratos de gaveta e recibos de compra e venda, mesmo que contenham registros de cartórios, não atestam a sua efetiva transferência.
Esses certificados acessórios podem determinar que ocorreu a compra, porém, não determinam a propriedade definitiva. Dessa maneira, providenciar uma escritura pública, realizada no cartório de registro de imóveis, é o meio mais garantido de comprovar que você é o dono de uma casa, apartamento ou terreno.
No artigo de hoje você aprenderá tudo sobre escritura imobiliária. Vamos apresentar os principais questionamentos sobre o assunto e suas respectivas respostas. Acompanhe!
Como realizar a escritura de imóvel?
A emissão da escritura de imóvel é uma determinação legal, prevista no Código Civil de 2002. O referido diploma estabelece que esse procedimento deve ter um caráter solene, ou seja, existe uma série de processos padronizados para que seja lavrada uma escritura pública.
Nesse contexto, os órgãos responsáveis por emitir esse tipo de documento são os cartórios de registro de imóveis, ou, como também são chamados, de 1º Ofício, espalhados pelas cidades brasileiras.
Essas instituições têm a chamada fé pública, sendo eles os responsáveis por toda a análise dos documentos entregues, dando a propriedade de determinado imóvel ao indivíduo solicitante.
Dessa forma, cabe ao Cartório de Registro de Imóveis arquivar o histórico completo de cada imóvel registrado, passando, então, a estar capacitado para informar, por meio da matrícula atualizada do imóvel, a identidade dos seus proprietários, desde o primeiro até o mais recente.
Também outras informações sobre o bem, principalmente se há restrições ou impedimentos à sua negociação, ficam registradas no cartório competente. Para que esse registro aconteça, é imprescindível formalizar a Escritura Pública de Compra e Venda, no Cartório de Notas.
Nessa escritura precisam constar os dados relacionados no artigo 215 do Código Civil, que em seu primeiro parágrafo manda, entre outras determinações, que vendedores e compradores de um imóvel sejam devidamente qualificados.
Para tal exigência ser satisfeita, é necessário que as partes envolvidas no negócio apresentem uma série de documentos.
Quais são os documentos necessários?
O procedimento para emissão da escritura pública de registro de imóvel não é simples; para ser efetivado, são necessários documentos que comprovam a existência da propriedade, tanto quanto a boa fé na compra realizada. Afinal, estamos tratando de um processo que visa a transferência de um bem com alto valor, sendo assim, todas as questões burocráticas existentes nesse tipo de serviço cartorário são mais que compreensíveis.
Portanto, de acordo com o tipo do imóvel e o perfil de quem vai concretizar a compra, serão solicitados documentos específicos. Confira, a seguir, quais são necessários em cada caso!
Documentos do imóvel localizado em área urbana
O imóvel situado em zona urbana precisa ter os documentos abaixo referidos, para que sua escritura pública seja feita.
Últimos IPTU’s pagos ou a Certidão de Valor Venal
Comprovantes emitidos pela prefeitura, que entre outros informes sobre o imóvel, trazem anotado o seu valor venal em determinado ano.
Certidão de Matrícula do Imóvel
Nela estão informações relevantes do imóvel, como sua localização, seus proprietários, modificações ocorridas, negociações de compra, venda e transferência dos direitos sobre o bem, entre outros registros acerca dos eventos de que a propriedade foi objeto ao longo do tempo.
Certidão Negativa de Débitos Municipais
Documento emitido pelo órgão municipal competente para comprovar que o imóvel não tem dívidas com a Fazenda Municipal nem está inscrito na Dívida Ativa do município, portanto, que não existem ações de cobrança relacionadas ao bem.
Documentos do imóvel localizado em área rural
Para o cartório lavrar a escritura de imóvel situado em zona rural, são necessários os seguintes papéis.
Comprovantes de recolhimento do Imposto Territorial Rural (ITR) ou a Certidão de Regularidade Fiscal do imóvel
Esses comprovantes se referem à quitação dos tributos federais que incidem, anualmente, sobre as propriedades rurais. Quem expede tais atestados é a Receita Federal, e sua validade é de 180 dias a partir da emissão.
Certidão de Cadastro do Imóvel Rural
Documento expedido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra), com a finalidade de atestar que um imóvel em área rural está regularmente cadastrado. Essa certificação engloba informes sobre o proprietário, metragem e localização do imóvel rural, além de outros dados.
Certidão de Matrícula do Imóvel
Contém os mesmos registros sobre o imóvel que uma certidão de imóvel em área urbana, porém, vale ressaltar que, desde novembro de 2016, propriedades rurais com área superior a 100 hectares devem ser georreferenciadas e certificadas. Essa é uma condição indispensável para alterações dos seus registros imobiliários, como em caso de compra e venda, entre outras situações.
Para todos os casos acima descritos, tanto dos imóveis em áreas urbanas quanto em áreas rurais, será exigida a Certidão Negativa de ações reais e reipersecutórias, devidamente atualizadas. Além disso, em se tratando de condomínios, deverá ser apresentada a Certidão Negativa emitida pela Prefeitura Municipal.
Documentos essenciais quando o comprador é pessoa física
Entendidos os documentos necessários para a comprovação da existência, regularidade e não incidência de ônus sobre o imóvel, vamos mostrar os documentos necessários das pessoas adquirentes do bem. Continue lendo!
Solteiros
Em se tratando de comprador solteiro, a identificação, e consequente qualificação, depende apenas da apresentação de certidão de nascimento, documento de identidade (RG), e do certificado de registro no Cadastro de Pessoa Física (CPF).
Casados
Para aqueles que forem casados ou mantiverem união estável, documentos pessoais dos cônjuges precisam ser apresentados. Também deve ser feita a comprovação do tipo de regime de bens adotado pelo casal. Caso haja pacto antenupcial, sua ocorrência deve ser atestada por meio da apresentação do documento em que foi acordada a comunhão ou separação de bens.
Divorciados ou separados judicialmente
Devem apresentar RG, CPF e Certidão de Casamento com a averbação do divórcio ou separação judicial, comprovando o atual estado civil. Essa averbação — que modifica o teor do documento que atestava a união — objetiva fazer constar a separação do casal.
Viúvos
Apresentam RG, CPF, Certidão de Casamento e, para comprovar o atual estado civil, devem juntar a Certidão de óbito do cônjuge falecido.
Documentos essenciais quando o comprador é pessoa jurídica
Para as pessoas jurídicas, teremos alguns critérios diferentes, como você vai poder ver a seguir.
A empresa compradora é Sociedade Limitada (LTDA)
Deverá ser apresentado o Contrato Social com suas respectivas alterações e o cartão do CNPJ, além dos documentos pessoais dos seus representantes.
A empresa compradora é Sociedade Anônima (S.A.)
Deve ser apresentado o Estatuto Social com as alterações, ata da eleição dos representantes, seus respectivos documentos pessoais, bem como o cartão do CNPJ. Em ambos os casos, será necessário apresentar as seguintes certidões:
- certidão de regularidade com o INSS;
- certidão de regularidade com a Receita Federal;
- certidões negativas de débitos.
Documentos essenciais do vendedor
É recomendável que você obtenha todas as certidões negativas de débitos municipais, estaduais e federais, bem como negativas de eventuais ações, inclusive trabalhistas, que estejam correndo contra o vendedor (do local do imóvel e do domicílio do vendedor).
Essa medida visa comprovar a sua boa-fé ao adquirir o imóvel e significa tomar os cuidados necessários para não ser surpreendido em futura anulação judicial da venda, em decorrência de fraude contra credores, dívidas vencidas e não pagas pelo vendedor que poderão atingir o imóvel que você adquiriu.
As certidões negativas de ônus e ações, emitidas pelo Ofício de Registro de Imóveis em que seu imóvel está matriculado também exercem esse papel. Você também poderá solicitar certidões negativas de protesto em nome do vendedor.
Quais certidões devem ser apresentadas ao Cartório de Registro de Imóveis?
O Cartório de Registro de Imóveis em que a escritura será lavrada, deve fazer constar no documento que foram apresentadas as certidões abaixo elencadas:
- Certidão do Distribuidor Cível e de Família: em âmbito Estadual;
- Certidão do Distribuidor Cível: nos âmbitos Executivo Fiscal Municipal e Estadual;
- Certidão do Distribuidor Criminal: em âmbito Estadual;
- Certidão da Justiça do Trabalho: em âmbito Federal;
- Certidão do Distribuidor de Ações Executivos: nas esferas Cível, Criminal e Fiscal;
- Certidão da cidade em que o vendedor está domiciliado e da cidade onde o imóvel está localizado: referente aos últimos vinte anos;
- Distribuidores de Protestos: referente aos últimos 5 anos;
- Certidão da Secretaria da Receita Federal do Brasil conjunta com a Procuradoria Geral da Fazenda Nacional;
- Interdições, Tutelas e Curatelas do 1º Registro Civil de Pessoas Naturais da Sede.
Todos esses documentos, para serem apreciados pelo Cartório, devem estar íntegros, ou seja, não podem conter rasuras ou manchas, mesmo aquelas causadas pelo tempo, que comprometam sua legibilidade.
Como é feita a análise de toda a documentação?
Depois das diversas documentações serem apresentadas, e já com os impostos recolhidos, é a hora do tabelião analisar a documentação apresentada pelas partes interessadas na lavratura da escritura de imóvel. Nessa etapa, o oficial vai verificar se está tudo adequado às exigências da lei para a expedição do documento público.
Ao fazer isso, verificará as condições do negócio, se há ou não a necessidade da concordância de outras pessoas na escritura e se o imóvel realmente está em situação de venda (se não possui impedimentos).
Caso sejam identificadas falhas, pendências ou condições que impossibilitem lavrar o documento, cabe ao tabelião orientar as partes acerca das condutas a serem adotadas para resolver o problema.
Entretanto, estando tudo de acordo, segue o procedimento ao qual foi dado andamento a partir da apresentação da vasta papelada. Com isso, em um prazo de 30 dias — a contar do protocolo do documento —, é feito o registro da escritura na matrícula do imóvel. Daí em diante você passa a ser considerado o proprietário do imóvel para todos e qualquer efeito.
Como acontece a formalização da escritura?
Com as partes presentes, é realizada a leitura da escritura, o ato é lavrado e todos assinam o documento. Esse papel tem fé pública, quer dizer, fica comprovada, diante da lei, a validade da transação imobiliária realizada.
Com isso, as declarações pessoais prestadas pelas partes, bem como os dados do imóvel e da venda, passam a ser reconhecidas como legítimas expressões da verdade. Na ocasião, o valor dos emolumentos do tabelião tem que ser pago, obedecida a tabela estipulada pelo Tribunal de Justiça.
Quais os custos envolvidos nesse processo?
Como mencionado anteriormente, o complexo processo da escritura de imóvel gera custos para o proprietário. Por isso, buscando evitar tal despesa, muitas pessoas não o realizam, optando por abrir mão das vantagens que o documento confere à aquisição de um imóvel.
Veja que é preciso considerar que os cartórios são equivalentes a empresas e, como tal, precisam receber pela prestação dos seus serviços. Assim, não há como executar todos os procedimentos descritos na legislação de forma gratuita: é necessário pagar por eles.
Em alguns dos estados brasileiros, o montante das custas cartoriais com a escritura de imóvel gira em, aproximadamente 3,5% do valor do bem. Nesse valor estão inclusas as taxas obrigatórias, como Imposto de Transmissão de bens Imóveis (ITBI) e outras taxas devidas pelos cartórios, além dos seus serviços notariais.
Também deverá ser considerada a apuração do custo de ITBI realizado pela prefeitura, prevalecendo sempre o maior valor. A avaliação por parte desse órgão pode variar entre 2 ou 3% do valor do bem, dependendo do prazo de transferência da titularidade, após a efetiva realização da transação.
Qual a diferença entre a escritura para os recibos de compra e venda?
Simplesmente, os recibos de compra não transferem a propriedade do bem para o adquirente. Nesses casos, eles somente comprovam que ocorreu uma venda. Sendo assim, caso o comprador queira comprovar que determinado imóvel é seu, isso será impossível visto que a escritura não foi lavrada.
Desse modo, podem ocorrer fraudes de pessoas mal-intencionadas, que vendem o mesmo imóvel para vários indivíduos ao mesmo tempo. Obviamente, os demais documentos, como contratos de compra e venda emitidos de boa-fé, podem comprovar que determinada pessoa adquiriu o imóvel.
No entanto, a emissão da escritura pública por parte dos cartórios evita o desconforto e os custos presentes em um processo judicial na esfera cível, caso haja disputas sobre o reconhecimento da propriedade de determinado bem imóvel.
Qual a validade de uma escritura de bem imóvel?
Contrariando o pensamento de muitas pessoas, a escritura pública não tem prazo de validade, como é o caso de algumas certidões utilizadas pelo próprio cartório. No entanto, ela pode estar irregular, quando, por exemplo, ocorrer alguma alteração na titularidade real do bem, como a venda, e essa transação não for registrada.
Por fim, é fundamental que você tenha entendido que a escritura de imóvel, apesar de gerar certo custo, trata-se de um documento imprescindível para comprovar e regularizar definitivamente a aquisição de uma propriedade.
Você deve tratá-la como a certidão de nascimento do seu patrimônio, sendo assim, podemos classificá-la como um documento essencial que proporcionará benefícios como tranquilidade, segurança e estabilidade ao processo de compra do seu próximo imóvel.
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