Guia completo para comprar um apartamento

Comprar um apartamento é o desejo de muitas pessoas. Mas na hora da escolha é preciso pensar em diferentes fatores, tais como: localização, nível de qualidade da construção, preço, facilidades, conforto, pagamento e, é claro, documentação.

É por isso que a compra de um imóvel exige preparação e paciência. Aceitar o primeiro que aparecer pode fazer você errar na hora de escolher um imóvel. Por outro lado, ficar para sempre esperando o imóvel ideal pode ser uma estratégia equivocada.

Então, o que fazer? Uma dica é basear neste guia completo que apresentará as principais informações a respeito da compra de um apartamento. Para abranger os principais aspectos desse assunto, vamos ver os seguintes tópicos:

como funciona a compra de um imóvel;
qual o papel da imobiliária;
qual a documentação necessária;
quais são as burocracias de um imóvel;
como é feito o pagamento da compra.

A partir desse conhecimento, você estará pronto para achar o apartamento que procura, comprá-lo e oferecer mais qualidade de vida para a sua família. É o que você quer, não é mesmo? Então, acompanhe!

Como funciona a compra de um imóvel?

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Esse é um momento bastante esperado. Comprar um apartamento indica melhoria na qualidade de vida, aumento do conforto e, por que não, mais praticidade para o seu dia a dia. É claro que esses fatores nem sempre estão presentes. Tudo depende da escolha a ser feita e dos detalhes aos quais é preciso ficar atento. O problema é que nem todo mundo sabe o que deve avaliar nesse momento.

De modo geral, há 8 passos principais que fazem você compreender o que é, de fato, o processo de compra de um imóvel. Alguns deles serão melhor detalhados ao longo deste post, mas é importante que você os conheça agora. Confira, então, quais etapas devem ser cumpridas:

Pesquisa de preço, prédio, rua, imóvel e vistoria

Esse é o primeiro passo, porque faz parte da fase de procura. É importante analisar esses quesitos e ter certeza de que o apartamento atenderá às suas necessidades atuais e futuras. Por exemplo: se hoje você tem um filho, mas pretende ter outro em pouco tempo, precisa ver um imóvel com 3 quartos, pelo menos.

Análise da propriedade

Nesse estágio, a finalidade é ter certeza de que o imóvel que você gostou realmente pertence ao vendedor. É importante ter muito cuidado com escrituras e contratos particulares, bem como dossiês. Eles indicam que há irregularidades.

Aceite somente a certidão atualizada do Registro de Imóveis, porque é esse documento que comprova a propriedade. Tome cuidado para não confundir com o documento do Ofício de Notas, porque esse é o cartório em que as escrituras são lavradas, não sendo necessariamente legais.

Aqui, também é importante verificar se o imóvel realmente foi vendido à pessoa que o oferece agora ou se ela apenas consta como “promitente comprador”. No segundo caso, é melhor verificar com mais profundidade.

Ainda é necessário verificar se há ônus reais do bem (como hipoteca, penhora, enfiteuse ou usufruto), se o proprietário é casado (se a informação consta na certidão) e se a esposa participará da venda. Lembre-se de que todos os proprietários devem constar na documentação. Caso haja apenas um dono e ele seja separado ou divorciado, é necessário que esse detalhe também seja especificado na certidão.

Promessa de compra e venda ou recibo de sinal

Esses elementos constam da assinatura de um contrato prévio e pagamento de uma quantia menor a fim de que fique acordado que o vendedor repassará a escritura definitiva em um prazo predeterminado. Esse documento deve ter uma cláusula que confirma que o bem está livre de ônus judiciais ou extrajudiciais e que o atual proprietário tem solvência, ou seja, é capaz de honrar seus compromissos financeiros.

O recibo de sinal, que é esse contrato prévio, geralmente conta com a descrição de penalidades, caso uma das partes desista do negócio por culpa própria. O mais comum é que o comprador perca o valor oferecido, se for sua responsabilidade, ou que o vendedor tenha que pagar a quantia em dobro, quando é o motivador do problema.

Ainda pode ser firmada a assinatura de um contrato de promessa de compra e venda, especialmente nos casos em que o valor do apartamento será financiado. De modo geral, o vendedor arca com as taxas de corretagem e o comprador com o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e escritura.

Situação jurídica do imóvel

A ideia, aqui, é saber se o imóvel está tombado, se há risco de desapropriação e se há dívidas de Imposto Territorial e Predial Urbano (IPTU). Você pode ir à prefeitura pesquisar a planta cadastral do local em que o edifício está situado para ter certeza de que os dados são os mesmos que aqueles inseridos na certidão do Registro de Imóveis. É recomendado ainda pegar uma certidão de pagamento do IPTU e de tributos do imóvel.

Situação jurídica do vendedor

Essa questão é bastante relevante, porque se o vendedor tem dívidas, a venda pode ser até mesmo anulada. O ideal é ir à Justiça Federal e Estadual para solicitar certidões negativas em nome do vendedor. É importante que todas contenham descrito: nada consta.

Se houver ações cíveis, você deve verificar se alguma delas é relativa à cobrança de dívidas e o valor envolvido. É importante citar que, nesse caso, os credores devem aceitar a venda caso o vendedor não possua outros imóveis que quitem o débito integralmente.

Pagamento do ITBI

Esse imposto é pago na prefeitura. Declare o valor da escritura ou apresente a promessa de compra e venda, e a guia para pagamento será emitida na hora. A quantia cobrada varia conforme a cidade, mas geralmente fica em 3%, alíquota utilizada como base pela Prefeitura de Belo Horizonte em 2017, por exemplo.

Assinatura da escritura

Esse processo deve ser realizado em um cartório de ofício. A guia paga do ITBI deve ser entregue, bem como as cópias e certidões dos documentos das partes envolvidas. Recomenda-se solicitar ao escrevente uma minuta da escritura com pelo menos 24 horas de antecedência para sua análise.

No dia e hora marcados, comprador e vendedor vão ao cartório e o primeiro entrega o cheque ao segundo, que voltará ao local depois de 3 ou 4 dias para efetivamente pegar a certidão da escritura e o traslado.

Registro da escritura

Com o traslado, o comprador deve ir ao registro de imóveis pagar o que for necessário e registrar a escritura. Somente depois dessa etapa é que você será o proprietário do imóvel. Vale ressaltar que esse processo deve ser feito rapidamente para evitar que o vendedor venda o bem para outra pessoa. Também é indicado atualizar os cadastros com as empresas de energia elétrica, gás e água.

Qual o papel da imobiliária na compra do apartamento?

Os procedimentos descritos anteriormente são simplificados se você contar com a ajuda de um corretor de imóveis. A imobiliária — que oferece o auxílio desse profissional especializado — conhece o mercado, entende as necessidades do comprador e do vendedor e pode ajudar em todas as etapas da compra. Existem 3 principais frentes nas quais a imobiliária tem um papel fundamental:

Busca pelo imóvel

O corretor consegue encontrar os imóveis mais adequados às suas necessidades, de acordo com aquilo que o comprador indica ser necessário. Tendo isso em vista, é importante informar o tipo de apartamento que deseja, quais suas características e localidade, além do orçamento que você possui disponível. Assim, o profissional encontrará as melhores opções ofertadas no momento.

Observe que a imobiliária é importante mesmo que você já tenha interesse em algum apartamento específico. Isso porque o corretor pode fazer uma avaliação mais adequada da propriedade e verificar se o preço solicitado pelo vendedor está condizente com o mercado.

Dica: o valor de um imóvel é composto por algumas variáveis: potencial de valorização, características do bem, demanda, oferta e concorrência.

Intermediação

A busca pelo imóvel mais adequado às suas necessidades exige que você entre em contato com o atual proprietário para agendar uma visita. A imobiliária faz todo esse processo para você e ainda realiza uma vistoria para saber se a propriedade tem problemas ou se está tudo em ordem.

Organização da documentação

A última etapa antes da compra é a reunião dos documentos necessários. A burocracia do processo de entrada para a compra pode ser estressante, mas fica muito mais fácil com a ajuda especializada. Isso porque o corretor solicitará toda a documentação, assim como entrará em contato com os órgãos para finalizar a transação, repassar as taxas cobradas e cumprir as normas legais. Ele ainda informará em caso de problemas.

Dessa forma, fica evidente que a imobiliária tem como principal finalidade evitar imprevistos e prejuízos para qualquer uma das partes envolvidas. Além disso, ela oferece exatamente os imóveis que você procura e já repassa todas as informações necessárias, como metragem, total de cômodos, localização, entre outros detalhes relevantes.

Por exemplo: quem deseja comprar um apartamento de médio e alto padrão em Belo Horizonte pode procurar a Anuar Donato Consultoria Imobiliária. No site, é possível verificar todos os apartamentos disponíveis para compra, suas características, aqueles que são exclusivos e até os que oferecem desconto — e tendem a oferecer melhor custo-benefício.

Você também pode entrar em contato com um consultor online para tirar todas as dúvidas. Dessa forma, você não precisa ficar pesquisando em diversos sites nem perder muito tempo para encontrar o imóvel que deseja.

Qual a documentação necessária para comprar um apartamento?

Essa parte mais burocrática pode até ser maçante, mas é fundamental para evitar algum prejuízo e garantir que a compra será executada da melhor forma possível. Afinal, esse processo visa a resguardar tanto comprador quanto vendedor. Por isso, é necessário que ambos entreguem seus documentos e que sejam reunidos aqueles relativos ao imóvel. Veja o que é necessário em cada caso:

Documentos do imóvel

As solicitações podem variar, dependendo de o imóvel ser novo, usado ou se estiver em inventário. No caso de um apartamento que já teve outro dono, os documentos exigidos são:

matrícula atualizada: é expedida no Cartório de Registro de Imóveis e comprova que o bem não está arrolado a alguma ação. Atesta que não há ônus nem contrato de locação. Apresenta também o histórico do apartamento — se houve alienação no passado, comprova a propriedade e quais alterações podem ser realizadas;
certificado do IPTU: repassa a situação fiscal do imóvel perante a prefeitura. Em alguns municípios, pode-se emitir essa certidão pela internet;
habite-se: tem a função de indicar que o apartamento é habitável. É emitido pela prefeitura;
declaração negativa de débito: é solicitada ao síndico para verificar se o atual proprietário está com as contas de água, energia elétrica e condomínio em dia;
averbação do imóvel: é realizada no Cartório de Registro de Imóveis. Demonstra todas as modificações e acréscimos feitos ao apartamento ou que sejam relativas às pessoas cujos nomes estão na matrícula ou registro do bem;
planta: deve estar aprovada pela prefeitura e ser assinada pelo engenheiro ou arquiteto responsável, detalhando o número do Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA).

Se o imóvel for novo, alguns documentos são dispensáveis, como a declaração negativa de débitos. Por sua vez, se se ele estiver arrolado em inventário, é necessário reunir mais quatro comprovantes:

autorização do Ministério Público: solicitada apenas se um dos herdeiros tiver menos de 18 anos;
atestado de óbito: deve ser entregue uma cópia autenticada;
formal de partilha: especifica qual é o imóvel e os herdeiros dele. Novamente, é necessário ter uma cópia autenticada;
certidão negativa vintenária de ônus reais: é composta pela matrícula atual, assim como pelos registros dos 20 anos imediatamente anteriores.

Documentos do vendedor

Nesse caso, também há uma variação, dependendo se o vendedor é pessoa física ou jurídica. No primeiro caso é mais fácil. Basta apresentar cópias autenticadas de:

CPF;
RG;
certidão de casamento ou união estável;
certidões negativas criminais, de execuções fiscais municipais e estaduais, de protesto, de ações trabalhistas e de pagamento de tributos federais.

O objetivo dessa documentação é comprovar que o vendedor e o cônjuge estão isentos de dívidas trabalhistas e tributárias, processos e interdições judiciais, já que todas essas situações impedem a venda do bem. A emissão dessas certidões é gratuita.

Já quando o vendedor é pessoa jurídica são exigidos outros documentos:

cópia autenticada de contrato ou estatuto social na Junta Comercial;
certidões que comprovam alterações estatutárias ou contratuais, também na Junta Comercial;
modificação do contrato ou estatuto por meio de carta atualizada;
certidão negativa do Instituto Nacional do Seguro Social (INSS);
certidão negativa de débitos estaduais, emitida pela Secretaria de Estado da Fazenda (Sefaz);
certidões de ausência de ações na Justiça do Trabalho e Federal.

Documentos do comprador

Esse caso depende da forma de pagamento. Como geralmente é feito por financiamento, os documentos podem variar de acordo com as exigências da instituição financeira. De modo geral, é necessário apresentar:

extrato bancário;
declaração do Imposto de Renda (IR);
CPF;
RG;
comprovante de renda;
comprovante de endereço.

Caso o imóvel seja usado, o banco também pode solicitar a comprovação de quitação de IPTU e taxa condominial, entre outras, além do registro do apartamento.

Quais são as burocracias de um imóvel?

A reunião dos documentos e a certificação de que eles estão em dia são as principais dificuldades na hora da compra. Para evitar problemas, você deve contar com a ajuda de uma consultoria imobiliária e prestar atenção nos seguintes aspectos:

Documentação do vendedor

O atual proprietário deve estar com a documentação em dia para evitar imprevistos na hora da venda e garantir a possibilidade de financiamento (se essa for a sua opção). Observe se todos os documentos foram entregues e assegure-se junto à imobiliária de que não há problemas ou irregularidades.

Documentação do apartamento

O imóvel precisa estar devidamente registrado e aprovado na prefeitura para evitar possíveis embargos ou impedir que você faça o financiamento.

Documentação do comprador

Os seus documentos também devem estar em dia e você ainda deve comprovar ser capaz de pagar as parcelas do financiamento, quando optar por essa modalidade de quitação do bem.

Contrato de compra e venda

Esse documento deve ser feito sob orientação de um advogado especialista. As imobiliárias já contam com esse profissional — mais um motivo para você fazer essa escolha. Além disso, é necessário analisar os seguintes elementos:

dados básicos do comprador e do vendedor;
valor do apartamento;
forma de pagamento, com o valor da entrada, parcelas, prazo e juros em caso de financiamento;
multas potenciais, em situações de rescisão, imóvel entregue em condições diferentes das estabelecidas ou atraso no repasse do apartamento;
relação de mobília incorporada ao imóvel;
comissão para o corretor e/ou a imobiliária.

Análise da construtora/incorporadora

Esse processo é relevante para confirmar a idoneidade da empresa. É importante verificar em quais projetos ela está envolvida, as instituições com as quais trabalha, sua situação fiscal com o governo, se existem débitos municipais ou estaduais, se outras obras foram entregues no prazo e quais condições foram estabelecidas.

Como é feito o pagamento da compra de apartamento?

O valor do bem pode ser quitado à vista ou de forma financiada. A primeira modalidade é a mais indicada, mas são poucos os que conseguem fazer isso. De fato, é preciso muita disciplina e planejamento financeiro para guardar o dinheiro. A vantagem é obter um desconto mais elevado.

Já o financiamento é concedido por uma instituição financeira, que determina as condições de pagamento, taxas de juros cobradas, duração dos contratos e valor máximo do imóvel que pode ser financiado.

Você precisará entregar uma série de documentos e passará por uma avaliação cadastral para identificar possíveis débitos em órgãos de proteção ao crédito. O banco também fará uma análise do imóvel para ver se é possível financiá-lo e se o preço é condizente com a realidade. Existem duas formas de financiamento para comprar um apartamento por meio de instituição financeira:

Pelos recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS)

Esse processo faz parte do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O preço do apartamento e do financiamento podem variar periodicamente. Adicionalmente, existe uma limitação de renda familiar conforme a região do país em que mora. As taxas de juros também são mais baixas e obedecem a certo limite.

Pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE)

Nesse caso não há limite de renda. Se o valor do bem estiver dentro do que o SFH estipula, as taxas de juros máximas devem ser de 12% ao ano. Se estiver fora, o percentual pode ser mais elevado.

Você ainda pode fazer o financiamento direto com a construtora. Essa negociação é mais flexível e não há limitações sobre renda, valores financiados e taxas de juros. Por outro lado, há riscos mais elevados.

Isso porque a empresa pode hipotecar o apartamento para possibilitar sua construção e, mesmo depois de você quitar a dívida, o imóvel continua penhorado. Portanto, é importante exigir a comprovação pela certidão de ônus reais, que pode ser conseguida nos cartórios.

Em qualquer um dos tipos de financiamento e até mesmo no pagamento à vista, você tem o direito de usar o saldo do FGTS para dar como entrada do apartamento. A cada 3 anos você pode fazer uma nova retirada para amortizar o saldo devedor, o que diminui um pouco as taxas de juros efetivamente cobradas.

Ainda há o pagamento da documentação necessária. Você já viu que o ITBI geralmente é de 3% sobre o valor venal do imóvel. Também existe o Registro de Compra em Cartório, cujo valor varia conforme o estado.

Ainda é preciso pagar a escritura. Mas atenção: se você fizer um financiamento, o contrato com a instituição financeira é válido. De modo geral, os gastos com a documentação ficam perto de 5% do valor do apartamento. Uma parte desse valor pode ser incluído no financiamento, mas o ideal é pagá-lo à vista.

Assim, você consegue adquirir o seu apartamento com mais tranquilidade e conforto. Se você contar com uma consultoria imobiliária como a Anuar Donato, o processo se tornará ainda mais rápido e eficiente, porque os corretores sabem o melhor caminho a seguir e poderão orientá-lo da melhor forma possível.

Então, entendeu tudo que precisa para comprar um apartamento? Entre em contato conosco e veja como podemos ajudá-lo a adquirir o imóvel dos seus sonhos.