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Afinal, o que é e como funciona a cessão de direitos de imóvel?
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Afinal, o que é e como funciona a cessão de direitos de imóvel?

Na hora de buscar uma propriedade para comprar, você já ter se deparado com a opção de cessão de direitos de imóvel. Essa modalidade está cada vez mais comum de ser encontrada e pode ser uma excelente opção na hora de adquirir um bem.

Os vendedores são os cedentes, ou seja, aqueles que estão dispostos a ceder os diretos por uma propriedade que ainda não possui escritura pública e que, portanto oficialmente ainda não foi vendida.

Quer saber sobre essa opção de compra? Separamos um material repleto de informações sobre como funciona a cessão de diretos sobre um imóvel e quais as suas vantagens. Vamos lá?

O que é a cessão de direitos de imóvel e como funciona?

A cessão de direitos é um instrumento legal utilizado para transmitir os direitos sobre um bem para outra pessoa. Na prática do mercado imobiliário, o proprietário de um imóvel, denominado cedente, transfere os direitos de posse da propriedade para um comprador, denominado cessionário.

Geralmente, a cessão de direitos ocorre com imóveis que ainda estão em fase de construção, onde o proprietário possui o direito de compra sobre o imóvel no momento da finalização da obra, quando também ocorreria o registro da escritura pública em seu nome.

Por isso, a cessão de direitos transfere ao comprador esse direito de aquisição da propriedade mediante pagamento de valor acordado entre as partes, em geral, o valor pago pelo proprietário original como entrada da negociação com os devidos lucros auferidos no período.

Como não existe escritura do imóvel, pois a obra não está finalizada, o comprador adquire a promessa de compra junto a imobiliária ou construtora que detém os direitos de construção.

Para a realização dessa transferência de direitos é preciso a aprovação da construtora responsável pela obra. Sem a anuência da incorporadora, não existe validade jurídica na negociação, por isso o cedente (vendedor) precisa pagar uma taxa de anuência de 3% a 5% do valor da propriedade para efetivar a transação, já que ele estará quebrando o contrato firmado com a construtora.

Quais são as diferenças entre a cessão de direitos e o contrato de compra e venda?

O comprador adquire um direito obrigacional, ou seja, um crédito de compra de um imóvel no qual se tornará proprietário de fato somente quando houver o registro da escritura pública. A compra realizada gera o direito de receber a escritura pública, que é um bem patrimonial em forma de crédito, que é passível de transferência segundo o artigo 1.245 do Código Civil.

A transferência é reconhecida como a cessão de crédito, que é um direito jurídico que o proprietário transfere a outra parte o seu direito de receber a escritura do imóvel.

A cessão de direitos é um instrumento similar à compra e venda, sendo que a diferença se aplica a ceder créditos, objetos que ainda não estão concretizados. E, no caso da compra e venda a negociação é realizada com o imóvel em si, bens materiais, ou seja, um objeto concreto.

No caso do contrato de compra e venda, o instrumento jurídico é simplificado, pode ser acordado de forma verbal ou escrita, salvo se o imóvel tiver o valor superior a trinta salários mínimos, o qual necessitará da realização do negócio por meio da escritura pública.

Como funciona a cessão de direitos e quais são os cuidados?

Em negociações jurídicas que envolvam a cessão de direitos é preciso tomar alguns cuidados para que as partes envolvidas não sofram prejuízos. Como a transferência de direito ocorre, em sua maioria, nos casos de imóveis que estão em fase de construção, é indicado que as precauções sejam as mesmas que as recomendadas para a compra de imóveis na planta.

Antes de fechar o negócio é preciso verificar a credibilidade da construtora, analisar a documentação do empreendimento, visitar a obra para entender se os prazos estipulados em contrato serão cumpridos ou se estão ocorrendo atrasos.

Outro fator fundamental nessa negociação é a aprovação da cessão de direitos pela construtora, já que sem a anuência não existirá validade jurídica para a transação. Nesse caso, a escritura do imóvel será concedida em nome do cedente — proprietário original — e não do cessionário, o que torna a transferência inválida.

Observe as condições do contrato de compra que o proprietário possui, nele deve haver uma cláusula que permita a cessão de direitos para que a transferência possa ser realizada.

Qual o primeiro passo para a cessão de direitos?

Para adquirir os direitos de compra de um imóvel, o primeiro passo é entrar em contato com a construtora responsável pela obra para solicitar o formulário específico e a lista de documentos necessários.

Após o preenchimento, esse formulário deve ser assinado pelo cedente — vendedor — e pelo cessionário — comprador. Com a apresentação dos dados, fica a cargo da construtora a análise do pedido.

Somente com a aprovação da cessão dos direitos será realizado um contrato para oficializar a transmissão dos direitos em que o cessionário passa a constar como o legítimo comprador do imóvel após a finalização da obra e o registro da escritura junto ao cartório.

A partir da oficialização da negociação todos os direitos são transmitidos ao comprador, que ao final do período de construção poderá fazer o pagamento à vista ou buscar um financiamento junto as instituições bancárias.

No caso da cessão de direitos devido a sucessão em inventário, o bem pode fazer parte da partilha e os herdeiros precisarão acordar como cedentes para fazer a transferência de direitos de propriedade. A cessão de titularidade pode ocorrer entre um dos herdeiros ou na venda para terceiros.

Nesse caso, para garantir a validade legal da negociação, o documento precisa ser oficializado por meio de uma escritura pública, registrada no cartório de notas.

A cessão de direitos tem se mostrado uma excelente opção de investimento durante esse período de crise econômica. Pelas dificuldades de conseguir uma linha de crédito imobiliário, muitos proprietários estão vendendo as promessas de compra apenas pelo valor pago como entrada, sem auferir lucros, pela dificuldade de realizar a aquisição do bem após a finalização da obra.

Agora que você já conhece como funciona a cessão de direitos de imóvel, que tal ler o artigo “Descubra agora como funciona a tributação sobre permuta sem torna” e ficar por dentro das opções de compra no mercado imobiliário!

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